No relatório gerencial de janeiro de 2026 do ALZR11, o número de cotistas subiu para 182.932, alta de 2,4% em relação a dezembro de 2025, quando eram 178.582, com mais de 4 mil novos investidores no mês, contra 2 mil no anterior. Desde o desdobramento de cotas em maio de 2025, entraram quase 30 mil novos cotistas, crescimento de 21%.
O caixa e valores mobiliários totalizaram R$ 197 milhões ao fim de janeiro, equivalentes a 15% do patrimônio líquido de R$ 1,300 bilhão, ante R$ 206 milhões ou 16% do PL de R$ 1,301 bilhão em dezembro. O valor patrimonial por cota ficou em R$ 10,63, de R$ 10,64 no mês anterior.
Receitas do mês somaram R$ 11,024 milhões, abaixo dos R$ 11,813 milhões de dezembro, com receitas imobiliárias em R$ 10,717 milhões. O resultado caixa foi R$ 9,793 milhões ou R$ 0,080 por cota, e o distribuído R$ 10,215 milhões ou R$ 0,084 por cota. O próximo pagamento em 25/02/2026 será R$ 0,0836 por cota, para base de 18/02, mantendo reserva de lucros em R$ 0,048 por cota, ante R$ 0,052.
A 8ª emissão de cotas encerrou a fase de direito de preferência em 02/02/2026, com 1.779.049 novas cotas subscritas e integralizadas, totalizando R$ 18,8 milhões, destinados a aquisições imobiliárias.
Reajustes por IPCA ocorreram em janeiro para Air Liquide, Decathlon e Globo, em +4,26%, diferentemente de dezembro, que corrigiu DASA Sumaré, Ascendino Reis e Santillana em +4,5%. Vacância física e financeira segue em 0%, com 24 imóveis, ~100% atípicos e prazo médio de 9,1 anos, estável.
Na estrutura de capital, obrigações por CRIs subiram para R$ 554 milhões (até 2041), de R$ 437 milhões em dezembro, elevando relação obrigações futuras/PL para 47,9%, ante 38,8%, e caixa/obrigação para 31,7%, ante 40,8%; o caixa cobre cerca de 4 anos de obrigações, ante 5 anos. Fluxo de amortizações de CRIs em 2026 é R$ 29,9 milhões.
No mercado secundário, volume médio diário caiu para R$ 2,2 milhões, de R$ 2,5 milhões, com preço de fechamento em R$ 10,76 (-0,1%) e P/VP ligeiramente acima de 1. O guidance para 1S26 permanece R$ 0,080 a 0,082 por cota mensal em recorrentes.
Atualizações em parcelas: para Assaí RJ, liberados R$ 7,4 milhões em 29/12/2025, restando R$ 2 milhões retidos; demais obrigações de aquisições e recebimentos de vendas (IPG, Santillana) seguem conforme projetado. Composição da carteira por aluguéis e setores manteve-se similar, com 67% em Grande SP e 32% em alimentos/bebidas.