Relatório gerencial · Outubro de 2026

O XPML11 reduziu a faixa projetada de rendimentos para R$ 0,74 a R$ 0,84 por cota, ante R$ 0,83 a R$ 0,92 no relatório anterior. A distribuição anunciada em outubro ainda foi de R$ 0,92 por cota. Em setembro, o resultado financeiro foi de R$ 32,4 milhões, contra R$ 59,2 milhões distribuídos. O resultado acumulado não distribuído caiu de R$ 96,9 milhões para R$ 61 milhões, ou de R$ 1,51 para R$ 0,95 por cota. Esse saldo não incorpora o ganho com a venda do Shopping Cidade Jardim nem a quantidade de cotas após a 15ª emissão.

A principal venda foi a saída integral da participação de 16,99% no Shopping Cidade Jardim, concluída em 16 de outubro por R$ 456,3 milhões. Desse total, R$ 151,9 milhões correspondem à dívida assumida pelo comprador, R$ 121,9 milhões foram recebidos em dinheiro no fechamento e R$ 182,5 milhões serão recebidos em duas parcelas corrigidas pelo IPCA. A gestão justificou a operação pela necessidade elevada de reinvestimentos no empreendimento, estimados em aproximadamente 35% do resultado operacional líquido anual. O ganho de capital da venda não foi quantificado no relatório.

Nas aquisições, o XPML11 concluiu em outubro a compra de mais 15% do Shopping Metrô Boulevard Tatuapé e de 5% do Shopping Metrô Itaquera por R$ 68 milhões, sendo R$ 37,4 milhões no fechamento e o restante em parcelas corrigidas pelo CDI. O relatório também apresenta a aquisição de 60% do São Bernardo Plaza Shopping por R$ 331,1 milhões, com R$ 99,3 milhões a pagar em até 24 meses. Há uma divergência de datas nessa última operação: o texto informa conclusão em agosto, enquanto o histórico a registra em outubro.

A 15ª emissão foi encerrada com captação de R$ 391,5 milhões, antes da taxa de distribuição, e emissão de 3,56 milhões de cotas a R$ 110,11. Parte dos recursos foi utilizada para quitar antecipadamente cerca de R$ 80 milhões de obrigações com a Capitânia. Segundo a estimativa apresentada pela gestão para essa quitação, a relação entre endividamento total e patrimônio líquido passa de 12,5% para 11,2%.

Na operação dos shoppings, os dados de setembro mostram vendas de R$ 1.564/m², com crescimento anual de 11,3%, e resultado operacional líquido de caixa de R$ 145/m², alta de 13,2%. As vendas das mesmas lojas cresceram 4,7%, ante 2,1% em agosto, enquanto os aluguéis das mesmas lojas desaceleraram de 5,7% para 4,7%.

A inadimplência líquida subiu de 1,2% para 2,7%, e o custo de ocupação avançou de 11,7% para 12,5%. A vacância ficou em 5,3%, acima dos 3,3% de janeiro. O relatório revisou alguns dados históricos: agosto agora aparece com vacância de 5,3%, contra 5,1% informado anteriormente. A gestão mantém a estratégia de shoppings consolidados, mas reforça que o consumo mais fraco pode ampliar renegociações e limitar o crescimento dos aluguéis.