O regulamento do XPLG11, fundo de investimento imobiliário com CNPJ 26.502.794/0001-85, atualizado em 30 de janeiro de 2026, estabelece sua constituição como condomínio de natureza especial com prazo indeterminado e classe única de cotas de responsabilidade limitada. A administração fiduciária é feita pela XP Investimentos CCTVM S.A., a gestão pela XP Vista Asset Management LTDA., com custódia pela Oliveira Trust DTVM S.A. O patrimônio é segregado por classe, com propriedade fiduciária dos bens pela administradora, e vedações como empréstimos, aplicações no exterior ou operações com conflito de interesses sem aprovação em assembleia. Taxas incluem Taxa Máxima Global de até 0,95% a.a. sobre o PL (decrescente por faixas, atualizável pelo IPCA) mais taxa de performance de 20% sobre o excesso em relação a IPCA + 6% p.a.
A política de investimento foca em renda via exploração comercial de imóveis logísticos ou industriais (mínimo 2/3 do PL em ativos alvo como imóveis ou quotas de SPEs imobiliárias), com possível ganho de capital e até 1/3 em ativos financeiros de liquidez para despesas. A carteira pode incluir ativos imobiliários como CRIs e LCIs, sem limites rígidos de concentração por imóvel ou setor, permitindo reformas ou greenfields. Rendimentos mínimos de 95% dos lucros semestrais (regime de caixa) são distribuídos mensalmente como adiantamento até o 10º dia útil do mês seguinte, com saldo em fevereiro e agosto. Novas emissões usam capital autorizado até R$40 bi ou aprovação em assembleia especial.
As cotas, escriturais e negociadas na B3, foram emitidas inicialmente em 3.661.150 unidades a R$100 (R$366 mi), sem subclasses ou direito de resgate, só amortização proporcional a critério da gestora ou liquidação por assembleia. Encargos incluem impostos, auditoria, custódia e manutenção de imóveis; assembleias especiais decidem sobre alterações, substituições de prestadores e patrimônio negativo (com plano de resolução em 20 dias). Riscos destacados abrangem mercado, crédito, liquidez (fechado, ilíquidos), operacionais, patrimônio negativo e insolvência judicial, sem garantias ou FGC, com isenção tributária condicionada a distribuição e diversificação de cotistas.