O relatório de gestão de setembro de 2026 do XPIN11 destaca o avanço do processo de encerramento e liquidação do fundo. Após a conclusão da alienação do portfólio físico e a execução da amortização parcial realizada em julho de 2026, quando foram entregues aos cotistas recursos em caixa e cotas do XPLG11, o patrimônio líquido do fundo recuou de 534,7 milhões de reais em maio para 345,5 milhões de reais em setembro. Consequentemente, o valor patrimonial por cota passou de 74,78 reais para 48,32 reais. A carteira do XPIN11 agora é composta unicamente por cotas do IVBP11, veículo que detém participação no IBBP11. O encerramento definitivo e a amortização final estão previstos para o início de 2027, quando as cotas do IVBP11 serão repassadas diretamente aos investidores, após o término do período de lock-up.
No campo financeiro, a distribuição de rendimentos referente a setembro de 2026 foi fixada em 0,33 real por cota, representando um dividend yield anualizado de 8,20% sobre o valor patrimonial. Esse patamar é inferior aos 0,85 real pagos em maio e aos 0,35 real pagos em julho e agosto de 2026. A redução decorre de dois fatores principais: desde julho a receita reflete unicamente o fluxo proveniente do IBBP11 e, em setembro, a gestão reteve parte do resultado líquido, que foi de 2,68 milhões de reais contra 2,36 milhões de reais distribuídos, com o objetivo de custear despesas operacionais não recorrentes da liquidação, incluindo serviços jurídicos e de auditoria. A demonstração de resultados registrou aluguéis negativos em 198,5 mil reais no mês, o que a gestão justificou como um repasse contábil pontual de aluguéis recebidos após a venda dos imóveis e devidos aos fundos adquirentes.
Como o desempenho do XPIN11 passou a refletir integralmente a operação dos ativos do IBBP11, o relatório detalha os indicadores desse portfólio industrial, que conta com 248 mil metros quadrados construídos em Atibaia, Jarinu e Extrema. A vacância física do portfólio encerrou setembro em 1,3%, o que representa uma ocupação de 98,8%, mostrando melhora em relação aos 4,0% de vacância registrados em maio de 2026. Dos quatro complexos do portfólio, Complexo Gaia, Centro Empresarial Atibaia e o condomínio de Extrema encontram-se 100% ocupados, restando apenas 3.132 metros quadrados vagos no Condomínio Barão de Mauá, que opera com 93,5% de ocupação. O portfólio do IBBP11 conta com 31 locatários, adimplência de 95,5% no mês e prazo médio de contratos de 6,7 anos, além de 17,7 mil metros quadrados em fase final de obras com entrega prevista para o quarto trimestre de 2026.