WHG REAL ESTATE FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII (WHGR11)
Análise do relatório trimestral mais recente (competência 2/2025 – data de encerramento do trimestre 30/06/2025) e comparação com relatórios anteriores (competência 1/2025 – data de encerramento do trimestre 31/03/2025 e competência 4/2024 – data de encerramento do trimestre 31/12/2024).
1. Resumo das informações mais importantes do relatório principal (2/2025):
Composição da carteira:
O WHGR11, que possui mandato e segmento de atuação híbridos, não apresenta imóveis para renda acabados ou em construção, nem terrenos em sua carteira. A composição principal dos seus ativos está em:
Fundos de Investimento Imobiliário (FII): Há um portfólio diversificado de 41 FIIs, com o MCRE11 sendo o de maior valor investido (R$ 14.024.711,00), seguido por BTLG11 (R$ 1.998.800,00) e JSRE11 (R$ 1.995.630,86).
Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI): O fundo detém um número expressivo de CRIs de diversas securitizadoras. Em termos de valor, destacam-se os CRIs da VERT COMPANHIA SECURITIZADORA (R$ 15.072.329,27), VIRGO COMPANHIA DE SECURITIZAÇÃO (série 139, R$ 21.035.438,06), RBCAPITALRES (série 40, R$ 19.397.355,46), e COMPANHIA PROVINCIA DE SECURITIZACAO (R$ 17.811.989,14).
Ações: O fundo possui investimentos em ações de IGUATEMI S.A. (IGTI11) no valor de R$ 614.535,00 e ALOS3 no valor de R$ 715.680,00.
Ações de Sociedades cujo único propósito se enquadra entre as atividades permitidas aos FII: Investimentos relevantes em ONE DI 54 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA (R$ 2.845.864,89), ONE DI 42 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA (R$ 4.219.276,00) e AMALIA 2 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA (R$ 13.701.332,07).
Outras cotas de Fundos de Investimento: Há R$ 10.206.842,46 aplicados no OT SOBERANO FIRF REF DI LP.
Ativos mantidos para necessidades de liquidez: A totalidade dos ativos de liquidez (R$ 10.206.842,46) está em Fundos de Renda Fixa.
Informações sobre vacância:
O relatório não apresenta informações específicas sobre vacância, o que é esperado dado que o fundo não detém imóveis para renda diretamente.
Resultados contábeis e financeiros resumidos:
Resultado líquido contábil dos ativos imobiliários: R$ 19.473.967,67. O maior componente é o Resultado líquido de ativos imobiliários representados por TVM (R$ 19.276.102,99), impulsionado por receitas de juros e ajuste ao valor justo.
Resultado financeiro líquido dos ativos imobiliários: R$ 11.588.886,98, predominantemente de receitas de juros de TVM (R$ 11.220.159,82) e resultado na venda de TVM (R$ 368.727,16).
Resultado líquido de recursos mantidos para liquidez (contábil): R$ 188.990,42.
Resultado líquido de recursos mantidos para liquidez (financeiro): R$ 150.974,36.
Outras receitas/despesas (contábil): -R$ 765.131,41, com destaque para a taxa de administração (-R$ 871.841,92).
Outras receitas/despesas (financeiro): -R$ 819.321,04, também com a taxa de administração (-R$ 641.149,74) como principal despesa.
Resultado contábil trimestral líquido: R$ 18.897.826,68.
Resultado financeiro trimestral líquido: R$ 10.920.540,30.
Como está a distribuição de rendimentos:
O resultado financeiro líquido acumulado no trimestre foi de R$ 20.639.388,72.
O fundo declarou R$ 19.629.360,66 em rendimentos, equivalente a 95,1063% do resultado financeiro líquido acumulado.
Foram pagos antecipadamente R$ 15.456.189,50 em rendimentos, restando R$ 4.173.171,164 a pagar.
2. Análise comparativa com os relatórios anteriores:
Composição da carteira:
Imóveis para venda acabados "Itá Conceição": No relatório 4/2024, havia 20 unidades e 721,07 m2. No relatório 1/2025, o número de unidades e m2 diminuiu para 15 unidades e 564,37 m2. No relatório 2/2025, não há mais informações apresentadas sobre este item, indicando que o fundo não possui mais imóveis para venda acabados ou que a informação não foi detalhada. A descrição nos relatórios anteriores indicava uma operação de recompra de 29 unidades do empreendimento, sendo 8 até dez/24 e 15 até mar/25. A ausência no último relatório sugere a conclusão da venda das unidades restantes.
Fundos de Investimento Imobiliário (FII):
A quantidade de FIIs em carteira variou: 37 em 4/2024, 39 em 1/2025 e 41 em 2/2025. Houve adição de novos FIIs (GARE11, XPML11, AIEC11, CPTS11, TOPP11, VCJR11) e remoção de outros (CYCR11, HGPO11). O MCRE11 permaneceu como a maior posição, e os valores investidos em FIIs, de forma geral, aumentaram.
Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI):
O número de CRIs em carteira aumentou de 28 em 4/2024 para 29 em 1/2025 e 30 em 2/2025. Houve movimentação e rebalanceamento nas posições de CRIs, com adição de novos emissores (CANAL COMPANHIA DE SECURITIZACAO, OPEA SECURITIZADORA) e ajustes nas quantidades e valores de outros.
Ações:
No relatório 4/2024, o fundo detinha ações de IGUATEMI S.A. (IGTI11) e ALLOS (ALOS3). No relatório 1/2025, MRV Engenharia e Participações S.A. (MRVE3) foi adicionada, mas não aparece no relatório 2/2025. As posições em IGTI11 e ALOS3 aumentaram em valor no último relatório em relação ao anterior (IGTI11 de R$ 418.100,00 para R$ 614.535,00 e ALOS3 de R$ 172.170,00 para R$ 715.680,00) e também em relação ao relatório 4/2024, indicando uma estratégia de aumento de alocação nesses ativos ou valorização dos mesmos.
Ações de Sociedades cujo único propósito se enquadra entre as atividades permitidas aos FII:
As posições nas sociedades AMALIA 2, ONE DI 54 e ONE DI 42 permanecem consistentes em termos de quantidade de ações, porém o valor da posição em AMALIA 2 aumentou significativamente de R$ 9.741.203,30 em 1/2025 para R$ 13.701.332,07 em 2/2025.
Outras cotas de Fundos de Investimento:
O investimento no OT SOBERANO FIRF REF DI LP teve um leve declínio de R$ 11.421.469,91 em 4/2024 para R$ 6.539.903,33 em 1/2025, e um aumento significativo para R$ 10.206.842,46 em 2/2025.
Ativos mantidos para liquidez (Fundos de Renda Fixa):
O valor manteve-se próximo ao da posição em Outras cotas de Fundos de Investimento.
Resultados contábeis e financeiros:
Resultado contábil trimestral líquido:
4/2024: R$ 1.263.492,99
1/2025: R$ 12.849.562,11
2/2025: R$ 18.897.826,68
Há uma tendência clara de crescimento no resultado contábil líquido trimestral ao longo dos períodos.
Resultado financeiro trimestral líquido:
4/2024: R$ 9.108.347,94
1/2025: R$ 9.718.848,41
2/2025: R$ 10.920.540,30
O resultado financeiro líquido trimestral também demonstra uma tendência de crescimento, mas menos acentuada que o contábil. A diferença entre os resultados contábeis e financeiros é notável, especialmente no último trimestre, indicando um aumento nos ajustes ao valor justo de ativos imobiliários representados por TVM que impactam o resultado contábil, mas não o financeiro de imediato.
Receitas de juros de ativos imobiliários representados por TVM (financeiro):
4/2024: R$ 9.914.294,84
1/2025: R$ 10.225.027,20
2/2025: R$ 11.220.159,82
As receitas de juros dos TVM financeiras têm aumentado consistentemente.
Ajuste ao valor justo dos ativos imobiliários representados por TVM (contábil):
4/2024: -R$ 6.060.371,36
1/2025: R$ 5.568.695,55
2/2025: R$ 12.933.207,62
Este item mostra uma grande volatilidade: negativo no 4/2024, tornando-se positivo e aumentando consideravelmente nos períodos subsequentes, o que explica em grande parte o crescimento do resultado contábil em relação ao financeiro.
Despesas com taxa de administração:
As despesas com taxa de administração oscilaram: -R$ 724.626,53 em 4/2024 (contábil) vs. -R$ 711.745,27 (financeiro); -R$ 625.729,58 em 1/2025 (contábil) vs. -R$ 645.173,24 (financeiro); e -R$ 871.841,92 em 2/2025 (contábil) vs. -R$ 641.149,74 (financeiro). Isso indica que a despesa contábil de administração no último trimestre foi maior que a financeira, podendo ser um reflexo do aumento no valor dos ativos gerando maior base de cálculo para a taxa.
Distribuição de rendimentos:
% do resultado financeiro líquido declarado no trimestre/semestre:
4/2024: 97,8556%
1/2025: 95,4199%
2/2025: 95,1063%
O percentual distribuído do resultado financeiro líquido acumulado está consistentemente acima dos 95% mínimos exigidos. O valor total de rendimentos declarados tem aumentado, impulsionado pelo crescimento do resultado financeiro acumulado.
Tendências e Estratégia de Investimento:
O fundo tem mantido sua característica híbrida, com forte foco em FIIs e CRIs, e participação em ações. A redução do número de unidades em "Imóveis para Venda Acabados" e sua posterior ausência no relatório mais recente sugere uma liquidação bem-sucedida desses ativos. Houve um aumento na diversificação dentro da carteira de FIIs e CRIs, com a adição de novos ativos nesses segmentos. A valorização dos investimentos em ações também contribuiu para o resultado contábil. A estratégia de investimento parece focar na geração de rendimentos por meio de ativos financeiros e no reinvestimento, dada a ausência de aquisições ou alienações de imóveis diretos de grande porte. O forte aumento do ajuste ao valor justo dos TVM no resultado contábil indica uma valorização relevante dos ativos na carteira.