O TRXF11 celebrou compromissos de venda e compra com fundos administrados pela Hedge para adquirir dois ativos corporativos em São Paulo por um valor total de cerca de R$ 340,25 milhões, envolvendo dez escritórios nos 3º, 4º, 16º, 17º e 18º pavimentos do Thera Corporate na Avenida Berrini nº 105 por cerca de R$ 249,3 milhões e o Edifício Morumbi na Avenida Morumbi nº 8.234 por cerca de R$ 90,9 milhões, sendo R$ 60,6 milhões pela nua propriedade e R$ 30,3 milhões pelo usufruto com consolidação da propriedade plena. Juntos os imóveis somam cerca de 20,4 mil metros quadrados de área bruta locável, a um preço médio de cerca de R$ 16,6 mil por metro quadrado, com o Thera sendo um ativo AAA com certificação LEED Gold inaugurado em 2014 e locatários como Sony, Ceva, Ri Happy e Generali e cap rate informado de 8,41% ao ano, enquanto o Morumbi é um ativo classe A inaugurado em 2002 com locatários como Air Liquide, Avenida e Einstein e cap rate informado de 10,11% ao ano.
O pagamento será feito em parte à vista e em parte a prazo, com a parcela inicial do Thera de cerca de R$ 95,3 milhões na data de encerramento da 13ª emissão de cotas do TRXF11 admitida a compensação com cotas subscritas pelo vendedor e a parcela final de cerca de R$ 154 milhões até 12 de junho de 2030 corrigida pelo IPCA positivo mais juros de 9,20% ao ano, podendo ser cedida a terceiros em operação de securitização, enquanto o usufruto do Morumbi de cerca de R$ 30,3 milhões e a parcela inicial das quotas da empresa dona da nua propriedade de cerca de R$ 35,3 milhões seriam pagos no fechamento também com possibilidade de compensação com cotas do TRXF11 e o saldo final de cerca de R$ 25,3 milhões até junho de 2030 nas mesmas condições de correção. O ITBI, custas cartorárias e despesas iniciais de estruturação da securitização ficarão a cargo dos vendedores, que também pagarão por 24 meses após a entrega da posse um complemento de receita caso a receita bruta descontadas despesas de condomínio e IPTU das áreas vagas fique abaixo de R$ 1,747 milhão no Thera e de R$ 766 mil no Morumbi, além do retrofit do ar-condicionado do Morumbi às expensas do vendedor, sendo que os contratos permitem ao TRXF11 indicar um novo fundo da Hedge em constituição para assumir a posição e a conclusão depende de aprovação dos cotistas dos fundos vendedores em consulta até 21 de setembro de 2026 e, no caso do Thera, de anuência dos titulares de certificados de recebíveis imobiliários.
Segundo o material divulgado, a operação busca dar ao TRXF11 exposição a lajes corporativas de alta qualidade em regiões como Berrini, Vila Olímpia e Chucri Zaidan, que vêm apresentando queda de vacância e retomada de demanda, com diversificação de locatários e setores, potencial de valorização com a recuperação do ciclo de escritórios e maior previsibilidade no curto prazo pelo mecanismo de renda garantida. No cenário pós aquisição apresentado, o TRXF11 passaria de 118 para 120 imóveis e de cerca de R$ 10,317 bilhões para cerca de R$ 10,657 bilhões em valor investido em imóveis, com alta de 3,30%, e a área locável passaria de cerca de 1,563 milhão para cerca de 1,583 milhão de metros quadrados, mantida a estimativa de distribuição por cota entre R$ 0,90 e R$ 0,93 até dezembro de 2026 e com prazo médio dos contratos passando de 12,57 para 12,34 anos, sendo que a administradora e a gestora informaram que manterão cotistas e mercado atualizados sobre os desdobramentos.