O TRXF11 manteve em agosto a distribuição de R$ 0,93 por cota, igual ao valor de julho, com pagamento em 15 de setembro para quem tinha posição em 31 de agosto. Como a cota de mercado caiu, o dividend yield mensal subiu para 1,17 por cento e o anualizado para 14,07 por cento, ante 1,02 por cento e 12,25 por cento em julho.
A cota de mercado fechou agosto em R$ 79,30, ante R$ 91,10 em julho, e o valor de mercado recuou de cerca de R$ 5,68 bilhões para cerca de R$ 4,95 bilhões. A cota patrimonial teve variação pequena, de R$ 97,06 para R$ 96,61, e o patrimônio líquido de cerca de R$ 6,05 bilhões para cerca de R$ 6,03 bilhões. A rentabilidade total do mês foi de menos 12,06 por cento e no ano passou a menos 11,66 por cento, contra mais 0,89 por cento no mês e mais 0,44 por cento no ano até julho. Desde o início na B3 a rentabilidade total é de mais 59,58 por cento contra mais 20,59 por cento do IFIX.
Grande parte do relatório é dedicada a explicar essa volatilidade. O gestor afirma que os fundamentos seguem preservados, com qualidade dos imóveis, contratos e inquilinos inalterados, e atribui o movimento a fatores de fluxo no secundário. Cita aumento relevante do volume negociado, crescimento do estoque de cotas alugadas e maior atenção de operações vendidas após anúncios envolvendo Log, Multiplan, Iguatemi e Cyrela, com taxa de aluguel em torno de 0,05 por cento ao ano mais a recomposição dos rendimentos. O volume total saltou de R$ 350,33 milhões em julho para R$ 976,82 milhões em agosto, alta de 178,8 por cento, com média diária de R$ 46,51 milhões ante R$ 15,23 milhões. Mesmo com a queda da cota, a base passou de 344.862 para 353.530 cotistas, alta líquida de 2,51 por cento no mês, com 23.367 novos investidores e 90.120 cotistas ampliando posição em cerca de 3,7 milhões de cotas líquidas.
Na frente de captação, foi aprovada em 5 de agosto a 13a emissão de cotas de até R$ 5,0 bilhões para compra de pipeline, ganho de escala e diversificação, com material de apoio divulgado em 27 de agosto.
Em aquisições, o TRXF11 anunciou em 5 de agosto a potencial compra de 70 por cento do Log Recife II em Jaboatão dos Guararapes por R$ 210 milhões, com 48 mil metros quadrados de ABL locados à Shopee até fevereiro de 2030, cap rate estimado de 8,19 por cento ao ano e yield on cost de 10,58 por cento em 12 meses. Em 7 de agosto assinou memorando para participações minoritárias em cinco shoppings operados pela Iguatemi por R$ 876,14 milhões, com cap rate médio de 8,02 por cento e yield on cost de 12,34 por cento em 24 meses. Em 12 de agosto compromissou 9,33 por cento do ParkShopping Barigui em Curitiba, administrado pela Multiplan, por R$ 250 milhões, com cap estabilizado de 7,90 por cento e yield on cost de 14,60 por cento em 18 meses. Em 27 de agosto concluiu a compra de terreno em Criciúma por cerca de R$ 21,4 milhões para galpão de 5.768 metros quadrados em built to suit atípico de 10 anos com a Shopee, IPCA, entrega prevista para abril de 2027, dentro de um conjunto de quatro galpões com cap médio de 10,86 por cento.
Do lado de vendas, em 7 de agosto foi assinado compromisso para alienação de três lojas locadas ao Pão de Açúcar, duas em São Paulo e uma em São Caetano do Sul, por R$ 109,25 milhões, sendo R$ 54,62 milhões à vista e o restante em seis parcelas semestrais corrigidas pelo IPCA, com lucro esperado de cerca de R$ 34,83 milhões ou cerca de R$ 0,56 por cota, TIR de 13,20 por cento e cap médio de 6,30 por cento ao ano. Nos dias 27 e 31 de agosto o TRXF11 distratou sem ônus os memorandos da carteira Cy Capital e dos pavimentos Vista Faria Lima e Pátio Malzoni, por entender que deixaram de ter condições adequadas.
O portfólio passou de 120 para 123 imóveis, de 59 para 60 cidades, mantidos 17 estados, com ABL total de 1.486.787,55 metros quadrados ante 1.466.574,31 e terreno de 3.506.862,87 metros quadrados ante 3.367.562,87. O número de inquilinos informado saltou de 384 para 714, refletindo a entrada de participações em shoppings. Os contratos atípicos passaram de 74,25 para 72,66 por cento da receita e o prazo médio de 13,41 para 13,14 anos. A vacância física segue em 0,5 por cento e a financeira em 0,3 por cento. Na receita por inquilino, Assaí com 11,38 por cento, Mateus com 10,88 por cento e Albert Einstein com 10,13 por cento seguem como maiores.
No resultado de agosto, as receitas imobiliárias diretas somaram R$ 40,61 milhões, estáveis ante R$ 40,66 milhões de julho, e as indiretas R$ 43,79 milhões ante R$ 44,32 milhões. Os rendimentos mobiliários ficaram mais negativos, de menos R$ 5,40 milhões para menos R$ 14,71 milhões. Despesas operacionais subiram de R$ 5,00 milhões para R$ 7,42 milhões e as financeiras de R$ 15,29 milhões para R$ 17,64 milhões. O resultado operacional caiu de R$ 59,97 milhões para R$ 45,14 milhões, ou de R$ 0,96 para R$ 0,72 por cota, enquanto a distribuição foi mantida em R$ 58,06 milhões, com a reserva acumulada caindo de R$ 0,57 para R$ 0,37 por cota.
Na alocação sobre o patrimônio líquido, imóveis foram de 78,03 para 79,16 por cento, FIIs de 11,41 para 14,17 por cento, CRIs de 8,20 para 4,55 por cento e renda fixa de 2,36 para 2,13 por cento. Na estrutura de capital, o total investido subiu de R$ 9,45 bilhões para R$ 9,76 bilhões e o saldo devedor das securitizações de R$ 2,74 bilhões para R$ 2,90 bilhões, com relação dívida sobre ativo de 29,05 para 29,78 por cento e alavancagem líquida de 20,14 para 22,99 por cento. O custo médio ficou em IPCA mais 7,13 por cento para 50,54 por cento da dívida e CDI mais 1,75 por cento para 50,46 por cento. Os ativos com liquidez caíram de R$ 842,74 milhões para R$ 663,15 milhões e o índice de liquidez corrente de 9,70 para 7,47 vezes, com prazo médio da dívida de 10,26 para 9,66 anos. Houve uma nova securitização em agosto de R$ 145,5 milhões a CDI mais 1,50 por cento com vencimento em 2045.
Em obras, a loja Mateus em Cametá foi inaugurada em 7 de agosto com 100 por cento concluído. O Medical Center Parque Global avançou de 81 para 84 por cento, o Hospital Einstein Parque Global segue em 99 por cento com entrega agora prevista para setembro de 2026, o Einstein Pinheiros foi de 96 para 99 por cento, Londrina foi de 9 para 16 por cento e Osório foi de 9 para 16 por cento. Os shoppings do portfólio tiveram julho positivo com ocupação de 94,3 por cento no ViaShopping Barreiro, 96,8 por cento no ViaBrasil Pampulha e 91,2 por cento no São Luís Shopping, com vendas em alta.