O documento analisado é material publicitário da gestora TRX sobre a 13ª emissão de cotas do TRXF11, voltada exclusivamente a investidores profissionais e registrada sob rito automático da CVM, sem análise prévia. Ele apresenta a carteira do fundo como dividida em duas camadas: ativos troféu, com irreplicabilidade e cap rate mais apertado para carregamento longo prazo, e ativos táticos, com taxa mais alta e reciclagem sistemática via compra, maturação e venda. Após a emissão, a composição mostra diversificação por segmento de receita, com destaque para diversos em 24,7%, e-commerce em 18,8% e atacadista em 15,4%, enquanto por perfil de imóvel a logística representa 56,3% da ABL e o varejo 28,3%. Há mais de 350 locatários, com o maior concentrando 14,51% da receita e os dez maiores 46,36%.
O material traz exemplos de ciclos de investimento, como a venda do imóvel GPA Teresina em 2023 com TIR aproximada de 23,63% ao ano e ganho de 15,24% sobre o laudo, e a venda de três imóveis GPA em 2026 com TIR de 13,20% ao ano e ganho de 14,90%. O dividendo por cota do TRXF11 cresceu de R$ 7,22 para R$ 13,31 em seis anos completos, com distribuição acumulada de R$ 70,90 e alta de 84,35% contra IPCA de 44,20%. A liquidez é apoiada por regras contratuais de lock-up médio de 45 dias e teto de venda diária entre 5% e 10% do ADTV, que hoje está em cerca de R$ 21,7 milhões por dia. A taxa de administração da gestora é de 1% ao ano sobre o valor de mercado das cotas, e a alavancagem líquida atual é de 31,1%, com política de convergência para 20% a 25% via reciclagem de portfólio.
O documento também detalha políticas declaradas para os próximos anos, como manutenção de prazo médio superior a 10 anos nos contratos, limite de 15% por locatário e 25% por setor na receita, e continuidade da reciclagem tática com resultados publicados. Inclui ainda seção extensa de fatores de risco em ordem decrescente de relevância, como crédito dos locatários, vacância, juros, execução de obras e aspectos tributários, além de disclaimers reforçando que o material não substitui o regulamento e que a oferta é de risco elevado.