Relatório gerencial · Novembro de 2025

O relatório gerencial de novembro de 2025 do fundo imobiliário TRX Real Estate FII (TRXF11) informa um mês de intensa movimentação, com foco na expansão e reciclagem do portfólio. A gestão anunciou a assinatura de compromissos para a aquisição de um grande volume de ativos, incluindo 7 imóveis do Atacadão, 4 do Grupo Mateus, 14 agências da Caixa Econômica Federal e um galpão logístico, o que sinaliza uma forte alocação dos recursos captados na 12ª emissão.

Em paralelo a essas novas negociações, o fundo concluiu a aquisição de uma loja Assaí em São Bernardo do Campo (SP) por R$ 92,8 milhões, com um cap rate esperado de 8% ao ano. Ao mesmo tempo, o veículo de investimentos TRXB11, do qual o TRXF11 tem participação, finalizou a venda do imóvel Assaí em Goiânia (GO) por R$ 89 milhões. Esta venda deve gerar um lucro de R$ 0,58 por cota para o TRXF11, demonstrando a estratégia de gestão ativa na reciclagem de ativos com ganho de capital.

A gestão dedicou parte do relatório para justificar a aquisição das agências da Caixa, um movimento que pode gerar dúvidas no mercado. A explicação se baseia no papel social essencial das agências, no forte risco de crédito da locatária (rating AAA) e, principalmente, no cap rate médio atrativo da transação, de 10,16% ao ano, além de oportunidades em ativos táticos com potencial de desinvestimento rápido. O relatório também esclarece que a criação de um novo fundo para o galpão logístico em Varginha (MG) visa a eficiência tributária e a continuidade da gestão especializada do imóvel.

A distribuição de rendimentos foi mantida em R$ 0,93 por cota, alinhada com o guidance divulgado. Contudo, o resultado operacional do mês (R$ 0,84 por cota) foi inferior à distribuição. O fundo utilizou parte de sua reserva de lucros acumulada para complementar o pagamento aos cotistas e também para distribuir rendimentos aos recibos de subscrição da 12ª emissão, o que reduziu o saldo acumulado de R$ 0,53 para R$ 0,30 por cota.

Uma alteração significativa ocorreu na estrutura de capital do fundo. A alavancagem líquida caiu drasticamente de 14,16% em outubro para 5,22% em novembro. Essa redução é explicada pelo aumento expressivo do caixa (de R$ 474 milhões para R$ 873 milhões em ativos de liquidez), proveniente dos recursos captados na 12ª emissão, que ainda não foram totalmente investidos. As taxas de vacância física e financeira permaneceram estáveis e muito baixas, em 0,22% e 0,42%, respectivamente, e o número de cotistas ultrapassou a marca de 209 mil, frente aos 204 mil do mês anterior.