No relatório gerencial de fevereiro de 2026 do TRBL11, a principal novidade é a locação integral do galpão de Contagem/MG para a Shopee, com contrato típico de 60 meses a partir de maio de 2026, impactando positivamente em cerca de R$ 0,26 por cota mensal na receita mais economia de vacância. Isso eleva a Shopee para 34,4% da receita contratada do fundo e ajusta a ABL do ativo para 56.749 m², reduzindo a vacância física total para 3,3%, ante pico de 31,35% no 4T25 mostrado no comparativo histórico.
O fundo recebeu R$ 109,1 milhões em janeiro pelas parcelas finais da venda do imóvel de Duque de Caxias/RJ, gerando ganho de capital de R$ 47,6 milhões. Em fevereiro, houve antecipação da amortização prevista para 2026, baixando a alavancagem para 15,62% (saldo devedor de CRI em R$ 99,5 milhões), com relação dívida/PL nessa proporção.
Os resultados de fevereiro mostram receita de locação de R$ 3,2 milhões (R$ 0,42/cota), resultado financeiro de R$ 0,4 milhão (R$ 0,06/cota) e despesas de R$ 1,7 milhão (R$ 0,22/cota), fechando com resultado líquido de R$ 1,9 milhão (R$ 0,25/cota). A distribuição foi mantida em R$ 0,70 por cota, igual a janeiro, incorporando parte do extraordinário da venda.
O guidance para 2026 atualiza: R$ 0,70 em fevereiro, R$ 0,85 em março a maio e R$ 2,55 em junho (com banda de R$ 2,40-2,70); para o 2º semestre, projeta R$ 0,43-0,50/cota, refletindo menor receita financeira após antecipação dos recebíveis e capex no Contagem, mas com receita imobiliária recorrente maior pela nova locação.
A carteira mantém 5 ativos e 192.351 m² de ABL, com 11 inquilinos, WAULT de 4,94 anos (ante 4,92 no portfólio detalhado) e ocupação física melhorada; Guarulhos I segue com 67% de ocupação. O patrimônio líquido é de R$ 637 milhões (ref. janeiro), cota de fechamento em R$ 78,65 e DY anualizado de 10,7%. A gestão menciona judicial em cobrança de R$ 328 milhões (não no guidance) e planos para revisões contratuais, comercialização em Guarulhos e avaliação de vendas de ativos. Comparado a janeiro, a locação e redução de alavancagem são as mudanças mais significativas, com estabilização de distribuições pós-extraordinário.