O relatório de julho de 2026 do TEPP11 traz como destaque principal duas aquisições celebradas no mês. No Ed. Torre Sul, o fundo comprou os conjuntos 171 e 172 por R$ 10,77 milhões, com cap rate estimado de 9,7% ao ano e preço 16% inferior ao custo histórico do fundo no ativo, elevando a participação de 49,5% para cerca de 55%. No Ed. Passarelli, foram adquiridos seis conjuntos por R$ 13,44 milhões, com cap rate estimado de 9,1%, elevando a participação de 54,0% para 61,6%. A gestão caracterizou as operações como oportunísticas.
Sobre a venda do Ed. Passarelli, anunciada em maio, houve avanço: as tratativas para assinatura do Compromisso de Venda e Compra seguem com previsão de conclusão no final de agosto, e a operação, se confirmada, deve ser liquidada entre o final de setembro e o início de outubro. É um ponto a acompanhar nos próximos meses, pois pode gerar caixa relevante e ganho de capital.
No front de locações, o mês foi marcado por revisões contratuais expressivas: foi formalizado no Ed. Top Center um reajuste de 92% no aluguel de um contrato (outro segue em tratativa com incremento estimado de 40%, além de expansão de um ocupante em cerca de 175 m²). No Ed. BFL, a negociação de revisão evoluiu de um aumento mínimo de 27% (divulgado em junho) para 44% sobre o valor atual, em fase de formalização. No Passarelli, o reajuste em negociação passou de 23% para 24%. No Torre Sul, há tratativas com três inquilinos para renovação com potencial de upside, além de estudos para operação do heliponto, retrofit do subsolo e modernização dos elevadores.
A vacância física total permaneceu em 5,69%, o mesmo patamar do mês anterior, e a gestão informou que há discussões avançadas com potenciais ocupantes para parte das áreas vagas do Ed. Fujitsu (que teve a devolução de quatro andares anunciada em junho, com a vacância física esperada de 11,3% ainda não refletida nos números deste relatório). Já a vacância financeira subiu de 1,27% para 2,67%, principalmente pelo Passarelli, que saltou de 2,36% para 10,01%, refletindo descontos e carências em contratos vigentes.
Na distribuição, o fundo pagou R$ 0,125 por cota (base julho), ligeiramente abaixo dos R$ 0,131 do mês anterior, representando dividend yield de 1,57% no mês (20,53% anualizado). O resultado gerado no mês foi de R$ 2,73 milhões, e o resultado acumulado não distribuído ficou em R$ 2,36 milhões. Na cotação, o papel fechou em R$ 7,97 (P/VP de 0,85), com alta de 0,19% no mês, recuperando parte da queda de 5,40% sofrida em junho, enquanto o IFIX caiu 0,32%.
Na estrutura de capital, a alavancagem se manteve estável em 20,9% do PL, e julho marcou o início das amortizações do CRI Fujitsu (contratado para a aquisição do ativo em 2021), com vencimento em 2033. O caixa caiu de R$ 21,7 milhões para R$ 13,9 milhões, e o fluxo de caixa projetado mantém a mensagem de que o fundo honra seus compromissos (incluindo parcelas pendentes dos Edifícios BFL e Top Center) até agosto de 2027 sem necessidade de nova emissão, embora a gestão siga avaliando uma captação em momento mais oportuno. O número de cotistas recuou de 45.240 para 44.743, e o volume diário médio negociado caiu de R$ 1,56 milhão para R$ 1,20 milhão.
Em resumo, o relatório comunica um mês de consolidação da estratégia de increase de participação em ativos já detidos a preços oportunísticos, forte progresso nos revisionais de aluguéis (acima de 90% em um caso), avanço da venda do Passarelli e início da amortização da dívida do Fujitsu, em um cenário de Selic ainda em 14,25% ao ano e IFIX levemente negativo.