O TEPP11 realizou a aquisição do Edifício Top Center, localizado na Avenida Paulista em São Paulo, por um valor total de R$ 167,4 milhões, correspondendo a R$ 12.431 por metro quadrado. O imóvel, construído em 1975, é um complexo multiuso composto por uma torre comercial com 17 andares e lajes tipo de aproximadamente 792 m², integrada a um shopping center e edifício garagem. A transação foi estruturada em parcelas, com R$ 72,7 milhões pagos como sinal mediante compensação em cotas, R$ 62,2 milhões em até 18 meses corrigidos pelo IPCA também em cotas, e R$ 29,5 milhões em até 24 meses em dinheiro. O fundo também poderá pagar um earn-out de até R$ 20 milhões condicionado ao desempenho operacional do ativo.
A aquisição está alinhada à estratégia do fundo de investir em ativos com potencial de valorização e geração de renda recorrente. O Top Center apresenta oportunidades relevantes de gestão ativa, incluindo redução estimada de 37,5% da cota condominial, retrofit da fachada, modernização de áreas comuns e possível incremento de área construtiva. O aluguel médio atual do edifício é de R$ 70,24 por metro quadrado, substancialmente abaixo dos R$ 100,70 por metro quadrado praticados em edifícios padrão B na região e dos R$ 150 por metro quadrado de ativos padrão A/A+, oferecendo potencial significativo de reposicionamento comercial.
O ativo possui ocupação atual de 81,8% e a gestora projeta uma absorção gradual das áreas vagas ao longo de 24 meses com precificação conservadora de R$ 90 por metro quadrado para novas locações. A estrutura da operação foi desenhada para preservar o nível de distribuição do fundo, com rendimentos projetados mantendo o guidance previamente divulgado. A aquisição aumentará a área total locável do portfólio de 39.391 m² para 52.514 m² e ampliará a base de inquilinos de 28 para 45, diversificando ainda mais a carteira do TEPP11.