Relatório gerencial em inglês · Setembro de 2026

O relatório mensal de setembro de 2026 do TEPP11 apresenta um retrato do fundo, que segue com estratégia focada em lajes corporativas em regiões prime de São Paulo, com 7 ativos, 57.846 m² de área locável, 48 inquilinos e 46.738 cotistas. O valor patrimonial líquido estava em R$ 505,2 milhões (R$ 9,40 por cota), enquanto a cotação de mercado era de R$ 7,15, o que resulta em P/B de 0,76, ou seja, a cota negociada com desconto sobre o valor patrimonial. A vacância física era de 10,96% e a financeira de 4,12%, com WAULT de 5,7 anos. No cenário macro, o documento cita IPCA acumulado em 12 meses de 4,58%, Selic reduzida para 13,75% ao ano e IFIX encerrando setembro com queda de 0,20%.

O principal destaque do mês foi a conclusão da venda integral da participação no Ed. Passarelli por R$ 114 milhões, equivalente a R$ 13.997 por metro quadrado, com cap rate de 8,08% ao ano, ganho de capital de aproximadamente R$ 35 milhões e TIR estimada entre 10,4% e 12,1% ao ano no período de cerca de 7 anos. O pagamento foi estruturado com depósito inicial de R$ 61,5 milhões (sendo R$ 55,8 milhões em compensação de crédito via cotas do HIRE11 e R$ 5,7 milhões em caixa) e o restante em parcelas ao longo de até 24 meses, corrigidas pelo IPCA mais 4,85% ao ano. A operação faz parte da estratégia de reciclagem de portfólio e deve permitir desalavancagem gradual, com a alavancagem caindo de 28,5% no terceiro trimestre de 2026 para 8,4% projetados no segundo trimestre de 2029, preservando liquidez para obrigações, reformas e aquisições seletivas.

Quanto à distribuição, o fundo pagou R$ 0,068 por cota no mês, com dividend yield mensal de 0,95% (cerca de 12,03% anualizado) sobre o preço de fechamento, o equivalente a 103,52% do CDI líquido. O documento também traz, em outra seção, referência a rendimento de 0,88% no mês e 11,13% anualizado com base em cotação de R$ 7,70, além de uma projeção de resultado por cota que não representa garantia de retorno.

Em relação ao portfólio, a gestão contratou a reforma do primeiro pavimento do Ed. Top Center, com estratégia de comercialização no modelo plug-and-play, e mantém negociações em fase de minuta para locação de quatro andares do Ed. Fujitsu a dois novos inquilinos, o que, se concluído, levaria o imóvel à vacância zero. No Ed. Brigadeiro Faria Lima seguem estudos de retrofit com especialistas em combate a incêndio e engenharia estrutural, e no Ed. Torre Sul continuam os estudos de modernização do sistema de ar-condicionado. A gestão ainda informa conversas para aumentar a participação em um ativo já do portfólio e negociações para eventuais aquisições em outra classe de ativos imobiliários, de caráter tático e oportunista, sem alterar o foco principal em escritórios. A dívida do fundo está concentrada em CRIs (Fujitsu e GPA), com saldo atualizado de R$ 96,2 milhões, correspondente a 19,0% do valor patrimonial líquido.