O SNCI11 é um fundo de investimento imobiliário fechado de responsabilidade limitada, com prazo de duração indeterminado e classe única de cotas, regulado pela Resolução CVM 175. O administrador é o BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários, o gestor é a Suno Gestora de Recursos Ltda., o custodiante e escriturador também são do BTG Pactual, e as cotas negociam exclusivamente na B3. O objetivo principal é investir preponderantemente em certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) de oferta pública, com complementação em letras hipotecárias, letras de crédito imobiliário, cotas de FIP e FIDC imobiliários, ações de sociedades imobiliárias, imóveis e outros ativos relacionados ao setor imobiliário, classificados como multiestratégia com gestão ativa pela ANBIMA. O capital autorizado é de até R$ 10 bilhões, com direito de preferência para cotistas em novas emissões.
As cotas são integralizadas em moeda nacional, à vista ou por chamadas de capital decididas pelo gestor para oportunidades de investimento ou despesas, com penalidades por inadimplência como multa de 2%, juros de 1% ao mês e suspensão de direitos. Não há resgate a qualquer tempo, apenas amortizações parciais proporcionais após desinvestimentos ou liquidação total por deliberação de cotistas. A distribuição mínima de rendimentos é de 95% dos resultados semestrais apurados pelo regime de caixa, com adiantamentos mensais no dia 25 (ou pregão anterior), pagos aos titulares no fechamento do dia 15, podendo haver reserva de contingência de até 5%. As taxas incluem uma taxa global de 0,85% ao ano sobre o patrimônio líquido (mais 0,05% para escrituração), sem taxas de ingresso, saída ou performance, e despesas de estruturação de emissões podem ser rateadas ou arcadas pelos subscritores.
A governança prevê assembleias gerais convocadas pelo administrador com antecedência mínima de 30 dias para ordinárias e 15 para extraordinárias, instaladas com qualquer quórum e decididas por maioria simples, exceto quórum qualificado (25% ou 50% das cotas emitidas, conforme número de cotistas) para mudanças como substituição de prestadores de serviços, liquidação ou alteração de regulamento. Cotistas inadimplentes ou em conflito de interesses são excluídos de votações. A tributação segue regras de FIIs, com isenção de IR para pessoas físicas sob condições (mínimo 100 cotistas, negociação em bolsa e limite de participação), alíquota de 20% sobre rendimentos para residentes e 15% para não residentes qualificados, sem IOF após 30 dias. Os riscos incluem mercado, crédito, liquidez, concentração setorial imobiliário e conflitos de interesses, detalhados no site do administrador.