A análise do relatório gerencial de dezembro de 2025 do fundo SNCI11, comparada ao mês anterior, revela um período de intensa movimentação na carteira e avanços significativos na resolução de ativos problemáticos. A distribuição de rendimentos manteve-se estável em um real por cota, alinhada ao guidance do gestor, que renovou a previsão de pagamentos entre um real e um real e dez centavos para o primeiro trimestre de 2026. O fundo encerrou o ano com uma reserva acumulada de vinte e seis centavos por cota, maior que os dezesseis centavos observados em novembro.
Um dos pontos de maior destaque foi a drástica redução na alavancagem do fundo. Em novembro, a alavancagem líquida representava cerca de doze por cento do patrimônio líquido, enquanto em dezembro esse número caiu para quatro vírgula oitenta e cinco por cento. Essa queda foi impulsionada por um volume expressivo de quitações e vendas, que somaram mais de sessenta e um milhões de reais, superando as compras do mês. Dentre as quitações, destacam-se a saída integral do CRI Welt e o reperfilamento do CRI Gafisa Sorocaba.
A gestão da carteira foi muito mais ativa em dezembro do que no mês anterior. Enquanto novembro registrou compras tímidas de cinco milhões de reais, dezembro teve mais de trinta e cinco milhões de reais em aquisições. O gestor realizou a recompra do CRI Gafisa Sorocaba sob nova estruturação, agora indexado ao CDI mais seis por cento, além de aportes no CRI GS Souto e no CRI MZM. Do lado das vendas, o fundo desfez-se totalmente da posição no CRI GPA V e reduziu exposição aos CRIs Plaenge e Arpoador Sênior, além de vender parte das cotas do fundo SNME11.
No que tange aos ativos em situações especiais, houve evoluções concretas. No caso do CRI AIZ, uma assembleia no final de dezembro definiu a repactuação da dívida. Aceitou-se uma proposta de venda do imóvel em garantia por valor inferior à avaliação inicial, o que resultou em um desconto, ou haircut, de cerca de vinte por cento na série com garantia real e de quarenta e oito por cento na série sem garantia. A gestão estima que essa resolução impacte o caixa negativamente em vinte e dois centavos por cota, mas gere um impacto positivo contábil no valor patrimonial.
Sobre os outros ativos problemáticos, o CRI RDR segue em processo de recuperação, com o fundo recebendo um milhão e meio de reais em dezembro, reduzindo o preço de custo do ativo na carteira. Já o CRI Vanguarda enfrenta um cenário mais complexo, com a descoberta de compradores informais das unidades que eram dadas em garantia, o que levará a disputas judiciais. A expectativa de recuperação desse ativo gira em torno de oitenta por cento do preço de custo. Por fim, o CRI Solar Junior, que representa uma parcela ínfima do patrimônio, teve o vencimento antecipado declarado e iniciou os trâmites de recuperação.
O valor patrimonial da cota apresentou recuperação, subindo de noventa e sete reais e sessenta e nove centavos em novembro para noventa e oito reais e oitenta e cinco centavos em dezembro. No mercado secundário, a cota também valorizou, fechando o mês a oitenta e quatro reais e noventa e seis centavos, reduzindo o desconto em relação ao valor patrimonial. A liquidez diária teve um aumento expressivo, saltando de quinhentos e trinta e três mil reais em novembro para oitocentos e quarenta e dois mil reais em dezembro.
A composição da carteira permanece majoritariamente em CRIs, que representam oitenta e um por cento do portfólio, com uma exposição ligeiramente maior ao IPCA em comparação ao CDI. O fundo mantém cerca de quatorze por cento do patrimônio alocado em outros fundos imobiliários, incluindo o SNME11, sobre o qual a gestão reitera não haver cobrança de taxa de gestão duplicada.
O cenário macroeconômico traçado pela gestora indica um ano de 2026 de transição, com expectativa de início do ciclo de queda da taxa Selic a partir de março. A visão é de que a inflação seguirá uma trajetória benigna, embora monitorem riscos fiscais e políticos. A estratégia do fundo continua sendo posicionada como de risco intermediário, buscando previsibilidade e linearização dos rendimentos, mantendo um caixa robusto de quase setenta milhões de reais para futuras alocações e gestão de liquidez.