Seguem os principais destaques e análises referentes ao relatório gerencial do fundo RBRX11 (RBR Plus Multiestratégia Real Estate FII) de novembro de 2025, comparado ao mês anterior.
A distribuição de rendimentos foi mantida em R$ 0,09 por cota, o que corresponde a um Dividend Yield anualizado de 14,7%. A gestão reafirmou a expectativa de manter esse patamar de distribuição (R$ 0,09) até o final de 2025. Vale notar que o resultado gerado no mês foi ligeiramente inferior ao distribuído (o fundo distribuiu 102% do resultado), o que levou a uma pequena redução na reserva de lucros, que agora está em R$ 0,003 por cota (ante R$ 0,005 em outubro).
A estratégia principal do momento é o reposicionamento da carteira após a consolidação da incorporação do fundo RBRF11. O gestor está focado em reduzir a exposição a Fundos Imobiliários listados em bolsa (Tijolo Líquido) para aumentar a alocação em Crédito (CRIs). O objetivo claro dessa rotação é elevar a renda recorrente (carry) do fundo e diminuir a volatilidade, buscando garantias robustas e taxas atreladas ao CDI.
Nas movimentações de ativos, destaca-se a venda de posições no fundo TEPP11 para gerar caixa. Na ponta compradora, o fundo alocou R$ 20 milhões no CRI Embraed Alaia, com taxa de CDI + 4,0% a.a. Além disso, a gestão adiantou que em dezembro avançou na alocação de aproximadamente R$ 130 milhões em um CRI High Grade (CDI + 1,6%) atrelado a um fundo logístico relevante, cujos detalhes serão dados no próximo relatório.
No segmento de Desenvolvimento (estratégia "Curva J", que busca ganho de capital e não renda mensal imediata), houve avanço na venda de uma unidade do projeto Kalea Jardins. A conclusão dessa transação deve gerar um ganho de capital relevante para o fundo, ajudando a compor o resultado final e a distribuição de dividendos, uma vez que o fundo possui prioridade no recebimento do capital antes do incorporador parceiro.
Em termos de composição da carteira, observa-se uma tendência de queda na fatia de Tijolo e aumento na de Crédito, alinhada à estratégia mencionada. A exposição ao segmento "Tijolo" caiu de 51,4% em outubro para 49,9% em novembro. Já a exposição a "Crédito" subiu de 25,9% para 27,0%. A posição em "Desenvolvimento" teve leve oscilação para baixo (11,5%), e o fundo mantém um caixa (Liquidez) robusto de 11,5% do Patrimônio Líquido, aguardando novas alocações.
Sobre os ativos de tijolo "off-market" (que não são negociados em bolsa), o fundo mantém posições relevantes nos Shoppings Pátio Higienópolis e Eldorado, que somados representam quase 17% do PL. No fundo Global Apartamentos (residencial para renda), a gestão iniciou esforços ativos de venda das unidades individuais, buscando destravar valor, já que avaliam que os imóveis valem cerca de 6% acima do valor patrimonial atual.
Em resumo, o RBRX11 segue em fase de transição pós-fusão, trocando volatilidade de cotas de outros FIIs por operações de crédito estruturado com taxas atrativas. A gestão busca equilibrar a geração de caixa recorrente via CRIs com os ganhos de capital eventuais provenientes da carteira de desenvolvimento, visando sustentar o guidance de dividendos estipulado.