Aqui está a análise dos principais pontos do relatório gerencial mais recente do fundo RBRL11, comparado com o mês anterior:
O evento de maior destaque neste relatório é a **conclusão da venda do portfólio para o XPLG11**. No relatório anterior, essa transação era tratada como uma Carta de Intenções com expectativa de conclusão até o fim de 2025. Agora, a gestora confirmou que, em 19 de dezembro de 2025, foram assinados os documentos definitivos. O fundo alienou seus principais imóveis por aproximadamente R$ 690,4 milhões.
Essa venda alterou drasticamente a composição da carteira do RBRL11. Anteriormente, o fundo possuía seis ativos físicos diretos e um portfólio diversificado de inquilinos. No relatório atual, a quantidade de ativos consta como apenas "1" (o CL Imigrantes, que restou no fundo). A maior parte do patrimônio do fundo (88%) agora está alocado em "Cotas XPLG". Ou seja, o RBRL11 deixou de ser dono direto dos galpões para se tornar detentor de cotas do fundo que comprou esses imóveis.
Devido a essa transação, a gestora apresentou uma nova visão sobre o valor patrimonial. Eles estimam um "valuation intrínseco" de aproximadamente **R$ 110,81 por cota** (ou R$ 106,96 descontando despesas futuras), baseando-se na cotação de mercado do XPLG11. A gestora destaca que isso representa uma valorização significativa em relação ao preço de tela do RBRL11 no fechamento da transação.
Sobre os rendimentos, apesar da mudança estrutural na carteira, a distribuição se manteve estável. O fundo pagou **R$ 0,75 por cota** (referente a dezembro, pago em janeiro), exatamente o mesmo valor do mês anterior. O *guidance* (previsão) de distribuição para o ano de 2025 também foi mantido neste patamar, oscilando entre R$ 0,71 e R$ 0,76 mensais, indicando que a gestora pretende manter a linearidade da renda mesmo após a venda dos imóveis.
Quanto ao ativo remanescente, o **CL Imigrantes V**, o relatório informa que a obra foi finalizada e o "Habite-se" já foi emitido, restando apenas o checklist final. Este imóvel representa cerca de 1% do patrimônio do fundo. Como ele acabou de ficar pronto e ainda não tem inquilinos, a taxa de vacância física e financeira desse ativo específico aparece como 100%, o que elevou a vacância geral do fundo para 0,84% (física) e 1,19% (financeira) — números que eram 0% no mês anterior quando diluídos no portfólio antigo.
No Demonstrativo de Resultados (DRE), já é possível observar o impacto contábil da transação. Houve o registro de cerca de R$ 3 milhões em "Receita Venda de Imóveis", uma linha que estava zerada ou muito menor nos meses anteriores. O Patrimônio Líquido total do fundo subiu de R$ 703,7 milhões para R$ 713,7 milhões.
Em resumo, o RBRL11 passou por uma transformação completa de sua tese de investimento neste mês: deixou de ser um fundo dono de galpões "de tijolo" para se tornar, neste momento, um veículo majoritariamente posicionado em cotas de outro fundo imobiliário (XPLG11) e com um pequeno ativo em desenvolvimento para locação.