Relatório gerencial · Setembro de 2025

A análise a seguir refere-se ao relatório de setembro de 2025 do Fundo de Investimento Imobiliário Pátria Índice de Preços (PCIP11). Este é o primeiro relatório emitido após a mudança de nome e ticker do fundo, anteriormente conhecido como CVBI11, refletindo a consolidação com os fundos BARI11 e PLCR11, concluída no mês anterior. Este movimento estrutural resultou em mudanças expressivas, como o salto no número de cotistas de aproximadamente 84 mil para mais de 113 mil e o aumento significativo na liquidez média diária, que passou de R$ 1,9 milhão para R$ 5,4 milhões no mês.

O ponto de maior atenção para o investidor é a distribuição de rendimentos, que foi de R$ 0,85 por cota. Este valor representa uma redução em relação aos R$ 1,05 distribuídos no mês anterior. Conforme antecipado pela gestora no relatório de agosto, essa diminuição foi causada pela deflação registrada no índice IPCA de agosto, que impactou diretamente a correção monetária dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) da carteira. A reserva acumulada por cota também diminuiu, de R$ 0,40 para R$ 0,25, um efeito do aumento do número total de cotas após o encerramento da oferta.

Em setembro, a gestora iniciou um processo de gestão ativa da carteira, com foco em reciclar o portfólio recém-consolidado. Houve a venda total de seis CRIs e da posição no FII KNIP11, além do pré-pagamento de outros dois CRIs (Azul e Vitacon II Sr.). Essas movimentações geraram um caixa de R$ 24 milhões e um pequeno ganho de capital de R$ 80 mil. Como resultado dessas e outras vendas parciais, a carteira de CRIs foi reduzida de 122 para 114 ativos, e a exposição a FIIs caiu de 9,2% para 8,4% do patrimônio líquido.

A seção de ativos em monitoramento (watchlist) trouxe atualizações importantes. Sobre o CRI Cortel, a gestora detalhou os termos da reestruturação, que incluem um período de carência para pagamento de juros e amortização, além de um aumento na taxa de remuneração de IPCA + 7,0% para IPCA + 7,5% ao ano. Para o CRI Invert, a gestora informa que as dificuldades de cumprimento das obrigações pelo devedor persistem, mesmo após a reestruturação recente. Uma novidade relevante foi a notícia da assinatura do contrato de compra e venda da securitizadora Virgo, que possui diversas operações na carteira, pela Riza Asset, um desdobramento significativo na questão de governança que vinha sendo acompanhada.

Atualmente, o fundo encerrou setembro com 94,2% do seu patrimônio alocado, sendo a maior parte (85,8%) em CRIs e operações estruturadas, com uma taxa média de IPCA + 10,9% ao ano. O fundo não possui alavancagem por meio de operações compromissadas. A visão da gestão, após a integração das carteiras, é de iniciar um trabalho de otimização dos ativos, buscando maior eficiência e rentabilidade para o portfólio consolidado.