No relatório de julho de 2026, o MXRF11 concluiu sua 12ª oferta de cotas com captação de R$ 1,0 bilhão, o que elevou o número de cotas de 460,3 milhões para 567,2 milhões e o patrimônio líquido de R$ 4,25 bilhões para R$ 5,25 bilhões, com o valor patrimonial por cota subindo de R$ 9,2293 para R$ 9,2625. A gestão justifica o aumento de capital como forma de ampliar diversificação, liquidez e diluição de custos fixos, e reforça que a combinação de juros elevados e captações fracas na classe de FIIs de papel cria uma "janela única de alocação" em termos de risco-retorno, com a expansão de caixa (que saltou de 1,9% para 17,9% do portfólio) servindo de munição para novos investimentos.
A distribuição foi mantida em R$ 0,10 por cota (pago em 14/08/2026), mas o resultado caixa do mês recuou: foram gerados R$ 0,092 por cota (R$ 42,29 milhões) em julho, contra R$ 0,1097 por cota (R$ 50,47 milhões) em junho. O gestor atribui a queda à inflação baixa de curto prazo impactando os recebimentos dos papéis indexados. O yield mensal ficou em 1,04%, equivalente a 100,31% do CDI com gross-up, ligeiramente abaixo dos 102,20% do mês anterior. A reserva acumulada de correção monetária caiu de R$ 24,28 milhões para R$ 22,19 milhões, e o resultado de permutas caiu de R$ 5,1 milhões para R$ 2,49 milhões, enquanto a receita de FIIs subiu de R$ 5,98 milhões para R$ 6,71 milhões.
No book de CRIs, a gestão fez novas aquisições relevantes no mercado primário: CRI Q2 Direcional (R$ 17 milhões a IPCA + 10,10%), CRI All Wert (R$ 30 milhões a IPCA + 11,34%) e CRI Cury (R$ 54,4 milhões a IPCA + 8,00%), além de novas tranches dos CRIs Mitre Michigan (R$ 15 milhões cada, elevando a posição de R$ 30 milhões para R$ 45 milhões em cada série). Também foram realizadas alienações parciais de vários CRIs (República do Líbano, Por do Sol, FGR, B32, FS Infra, ArcelorMittal) com ganho de capital total de R$ 0,65 milhão, abaixo dos R$ 1,1 milhão de junho. O book de CRIs somava R$ 3,26 bilhões, contra R$ 3,08 bilhões no mês anterior.
Em permutas financeiras, houve um novo investimento relevante: o projeto Pinheiros 2, com VGV potencial de R$ 384 milhões, em que o Fundo detém 60% de participação no VGV, com investimento inicial de R$ 1,9 milhão e capital comprometido de R$ 50,3 milhões, com entrega prevista para abril de 2030. No book de FIIs, a gestão alienou R$ 5 milhões de MCLO11 com ganho de capital de R$ 500 mil, continuando a redução dessa posição iniciada no mês anterior. O total de FIIs em carteira ficou em R$ 631,2 milhões, estável ante R$ 634,5 milhões.
A carteira mudou de perfil com a captação: CRIs passaram de 73,9% para 62,8% do portfólio, FIIs de 15,2% para 12,2%, permutas de 9,1% para 7,2%, e o caixa saltou de 1,9% para 17,9%. O spread de crédito recuou levemente de 151 para 148 bps, o LTV médio permaneceu em 56%, e a taxa média de aquisição dos papéis IPCA+/INCC+ ficou em 8,70%, praticamente estável. A cota fechou julho a R$ 9,58, contra R$ 9,81 em junho, refletindo desvalorização no mês (ganho de capital bruto de -2,34% em julho, contra -1,70% no mês anterior), em linha com a escalada do conflito EUA-Irã e a pressão fiscal doméstica sobre as taxas longas. No acumulado de 12 meses, o retorno total bruto do fundo ficou em 10,94%, superando a NTN-B (10,52%) e o IFIX (9,84%), mas com a diferença versus benchmark bem menor do que no relatório anterior, quando o retorno em 12 meses era de 13,57%.
No cenário macro, o gestor destaca que a inflação melhorou (IPCA-15 de julho em 0,06%, acumulado em 12 meses caindo para 4,52%), mas o quadro fiscal segue desafiador, com resgate líquido recorde na poupança de R$ 7,15 bilhões no mês, mantendo pressão sobre o funding do crédito imobiliário. Nos ativos problemáticos, não houve mudanças relevantes: o CRI Urbplan segue provisionado, a negociação do AIZ/Pesa continua e no Arquiplan/Beside a gestão está iniciando a venda das unidades do imóvel executado.