Relatório gerencial · Setembro de 2026

O relatório de setembro de 2026 do MXRF11 sinaliza maior cautela da gestão: a prioridade passa a ser operações com menor risco de crédito, devedores sólidos e mais proteções contratuais. Também está previsto um volume temporariamente menor de investimentos em permutas financeiras, diante da expectativa de juros elevados por mais tempo, pressão sobre as margens dos projetos e encarecimento do financiamento aos compradores.

O MXRF11 manteve a distribuição de R$ 0,10 por cota, enquanto o resultado de caixa subiu de R$ 0,094 para R$ 0,099 por cota, ou R$ 56,37 milhões. A melhora veio principalmente das permutas, cuja receita passou de R$ 5,80 milhões para R$ 11,34 milhões; as receitas de CRIs recuaram de R$ 40,58 milhões para R$ 39,51 milhões. Mesmo com a recuperação, o resultado ficou abaixo da distribuição pelo terceiro mês consecutivo. A reserva acumulada de correção monetária informada caiu de R$ 19,23 milhões para R$ 12,00 milhões, sem detalhamento dessa variação.

Nas permutas, o MXRF11 vendeu as participações nos projetos Campo Belo 5 e Pinheiros 1 e não realizou novos investimentos em setembro. A carteira dessa estratégia diminuiu de R$ 375,59 milhões para R$ 307,26 milhões. Além dos R$ 11,34 milhões reconhecidos como receita, houve R$ 74,32 milhões em devoluções de capital, que não devem ser confundidos com resultado. A gestão reforça que os recebimentos das permutas oscilam conforme o andamento dos projetos e os pagamentos dos compradores.

Em CRIs, o MXRF11 adquiriu dois novos papéis por R$ 86,27 milhões e ampliou quatro posições em R$ 90,57 milhões. O destaque foi o CRI Embraed, com investimento de R$ 55 milhões, remuneração de CDI + 3,50% ao ano e prêmio de 0,50%. Também houve aumento de R$ 41 milhões em Cyrela | Guerini, já antecipado no relatório anterior. As vendas de cinco CRIs somaram R$ 9,56 milhões e geraram ganho de R$ 410 mil, ante R$ 650 mil em agosto.

O MXRF11 também ampliou a posição no OPI FII em R$ 68,4 milhões e destinou mais R$ 66 milhões à operação de compra de unidades residenciais com desconto, com remuneração preferencial de CDI + 5% ao ano conforme as vendas. O valor inicial informado dessa operação passou de R$ 75 milhões para R$ 141 milhões.

Na composição apresentada, os CRIs passaram de 72,6% para 75,0% da carteira e os FIIs, de 12,0% para 13,4%. As permutas recuaram de 7,2% para 5,9%, e o caixa, de 8,1% para 5,7%. Dentro dos CRIs, a parcela ligada ao CDI aumentou de 11,23% para 14,63%. Os casos de crédito problemático AIZ/Pesa, Arquiplan/Beside e Urbplan permaneceram sem atualização relevante em relação a agosto.