O documento analisado é o regulamento do fundo de investimento imobiliário LVBI11, que define as regras para sua constituição, funcionamento e gestão como uma classe única de cotas com prazo indeterminado. Ele especifica que o administrador é a BTG Pactual Serviços Financeiros, responsável pela administração fiduciária dos bens imóveis e pela parte operacional como abertura de contas e representação em assembleias, enquanto o gestor é a Pátria VBI Asset Management, encarregada de selecionar, avaliar e propor investimentos e desinvestimentos na carteira, inclusive de imóveis logísticos, sem necessidade de aprovação prévia dos cotistas em muitos casos, exceto em situações de conflito de interesse. O texto destaca ainda que os prestadores de serviços respondem por seus atos com dolo ou má-fé, sem solidariedade entre eles, e que os investimentos não contam com garantias do administrador, do gestor ou de qualquer fundo de garantia.
As regras de governança do LVBI11 incluem que as assembleias gerais de cotistas deliberam sobre matérias comuns, com convocação mínima de 15 ou 30 dias por e-mail, instalação com qualquer número de participantes e aprovação por maioria simples na maioria dos casos, exceto para decisões como substituição de prestadores, fusão, liquidação ou alteração do regulamento, que exigem quórum qualificado de pelo menos 25% das cotas emitidas se houver mais de 100 cotistas. Cotistas em conflito de interesse são impedidos de votar, e as deliberações podem ocorrer por consulta formal eletrônica, sendo vedado aos prestadores de serviço e partes relacionadas participarem em certas votações. O administrador também é obrigado a manter a documentação atualizada e a divulgar informações obrigatórias conforme as normas da CVM.
Além disso, o regulamento do LVBI11 prevê que os encargos e despesas do fundo, como auditoria e custódia, podem ser debitados diretamente, enquanto custos de propaganda e outros serviços identificados serão arcados pelo administrador, e o texto estabelece vedações a operações que violem a regulamentação vigente. O documento reforça que o administrador deve agir com diligência e boa-fé, mantendo a propriedade fiduciária dos imóveis fora de seu patrimônio pessoal, e que qualquer alteração no regulamento segue os procedimentos da CVM sem alterar o regime de responsabilidade dos cotistas.