Análise do Fundo de Investimento Imobiliário VBI Logístico (LVBI11) - Competência Julho/2025
Esta análise se baseia no informe mensal de julho de 2025 do FII VBI Logístico (LVBI11), com comparações aos meses anteriores (maio, junho e abril de 2025), conforme os relatórios fornecidos.
Novidades e Mudanças:
1. Rendimento e Desempenho Financeiro:
- Rendimento a distribuir por cota (Item 12 / Item 3): Os rendimentos a distribuir mantiveram-se estáveis em R$ 12.088.923,75 nos últimos quatro meses analisados. Dividindo pelo número de cotas (16.118.565), o valor estimado por cota a ser distribuído em julho é de R$ 0,7500. Este valor é consistente com os meses anteriores.
- Rentabilidade Efetiva Mensal (item 7): Houve uma recuperação significativa. A rentabilidade efetiva mensal passou de -5,1248% em junho para 1,5181% em julho. Esta é uma mudança positiva notável.
- Rentabilidade Patrimonial do Mês de Referência (item 7.1): A rentabilidade patrimonial também melhorou substancialmente, passando de -5,7153% em junho para 0,8678% em julho, o que indica uma valorização do patrimônio do fundo neste mês.
- Dividend Yield do Mês de Referência (item 7.2): O Dividend Yield registrou um aumento, passando de 0,5905% em junho para 0,6503% em julho, apesar do valor de rendimento por cota ter se mantido. Isso pode indicar uma ligeira alteração no valor patrimonial da cota usada como base de cálculo.
2. Endividamento, Alavancagem e Solvência:
- Índice de Endividamento (Passivo Total / Patrimônio Líquido):
- Julho: R$ 17.044.227,07 / R$ 1.896.414.739,23 = 0,00898 ou 0,898%.
- Junho: R$ 16.974.101,53 / R$ 1.896.241.753,56 = 0,00895 ou 0,895%.
- Maio: R$ 17.332.916,00 / R$ 2.011.186.460,07 = 0,00862 ou 0,862%.
- Abril: R$ 17.345.031,78 / R$ 2.011.310.618,36 = 0,00862 ou 0,862%.
O endividamento permanece em patamares extremamente conservadores, bem abaixo dos 20%. Há uma leve tendência de alta nesses últimos meses, mas o valor é ainda muito baixo.
- Índice de Alavancagem Financeira (Ativos / Patrimônio Líquido):
- Julho: R$ 1.913.458.966,30 / R$ 1.896.414.739,23 = 1,00898.
- Junho: R$ 1.913.215.855,09 / R$ 1.896.241.753,56 = 1,00895.
- Maio: R$ 2.028.519.376,07 / R$ 2.011.186.460,07 = 1,00862.
- Abril: R$ 2.028.655.650,14 / R$ 2.011.310.618,36 = 1,00862.
Este índice permanece muito próximo de 1, indicando uma estrutura de capital conservadora e baixa alavancagem financeira, dentro do esperado para um perfil conservador (entre 1 e 2).
- Índice de Solvência Geral (Ativos / Passivos):
- Julho: R$ 1.913.458.966,30 / R$ 17.044.227,07 = 112,26.
- Junho: R$ 1.913.215.855,09 / R$ 16.974.101,53 = 112,71.
- Maio: R$ 2.028.519.376,07 / R$ 17.332.916,00 = 117,03.
- Abril: R$ 2.028.655.650,14 / R$ 17.345.031,78 = 116,96.
O índice de solvência geral do fundo é extremamente alto e saudável, demonstrando uma capacidade robusta de cobrir suas obrigações. O valor permaneceu estável e muito elevado, indicando forte saúde financeira.
3. Composição da Carteira e Alterações Significativas:
- Total Investido (Item 10): O valor total investido aumentou ligeiramente, passando de R$ 1.881.922.381,86 em junho para R$ 1.883.258.881,63 em julho.
- Imóveis para Renda Acabados (Item 10.1.2): Houve um leve aumento no valor dos imóveis para renda acabados, de R$ 1.332.918.000,00 em junho para R$ 1.333.468.171,89 em julho.
- Valores a Receber (Item 11): Observa-se um aumento significativo nos valores a receber, saltando de R$ 10.279.081,32 em junho para R$ 12.058.995,89 em julho. Este aumento é impulsionado principalmente por "Contas a Receber por Aluguéis", que passou de R$ 8.420.635,55 para R$ 9.956.234,36.
4. Liquidez do Fundo:
- Total para Necessidades de Liquidez (Item 9): O valor destinado à liquidez reduziu de R$ 21.014.391,91 em junho para R$ 18.141.088,78 em julho. Apesar da redução, a composição mudou, com o fundo de renda fixa (item 9.4) diminuindo, mas se mantendo como principal componente de liquidez.
5. Outros Pontos:
- Número de Cotistas: O número de cotistas aumentou em julho, atingindo 132.366, em comparação com 130.848 em junho. Isso demonstra um ligeiro crescimento na base de investidores.
- Taxa de Administração (Item 5): A despesa com a taxa de administração em relação ao patrimônio líquido aumentou marginalmente de 0,0741% em junho para 0,0759% em julho.
Em resumo, o Informe Mensal de julho de 2025 do LVBI11 aponta uma melhoria notável na rentabilidade efetiva e patrimonial do fundo, após um desempenho negativo em junho. Os indicadores de endividamento, alavancagem e solvência permanecem extremamente conservadores e saudáveis. Houve pequenos ajustes na composição da carteira de ativos e um aumento nos valores a receber, especialmente de aluguéis. O número de cotistas continua em crescimento.