O KISU11 é um fundo de investimento imobiliário constituído como condomínio fechado de responsabilidade limitada, com prazo de duração indeterminado e gestão ativa da SUNO GESTORA DE RECURSOS LTDA., enquanto a BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. atua como administrador. Seu objetivo principal é investir em cotas de outros fundos imobiliários negociados na B3, buscando valorização e geração de rendimentos no longo prazo por meio da aquisição desses ativos alvo, podendo também manter recursos em aplicações de liquidez para atender necessidades operacionais ou participar de novas emissões. O regulamento define que o fundo destina-se a investidores em geral, incluindo pessoas físicas e jurídicas, e proíbe o resgate das cotas, permitindo apenas sua negociação no mercado secundário.
A remuneração inclui uma taxa global de 0,52% ao ano sobre o patrimônio líquido contábil, com possível acréscimo de 0,05% caso as cotas sejam negociadas em bolsa, limitada a um total de 0,60% ao ano quando somada a taxas de fundos investidos, sem cobrança de taxa de performance. A política de investimento permite alocar até 100% do patrimônio em um único fundo imobiliário alvo ou em títulos de liquidez, respeitando limites regulatórios da CVM, e exige a distribuição de no mínimo 95% dos lucros auferidos, calculados pelo regime de caixa, de forma mensal ou semestral. Novas emissões podem ser realizadas até o limite de capital autorizado de R$ 1 bilhão, sem necessidade de assembleia, desde que não envolvam integralização em bens.
Entre os aspectos relevantes, o documento detalha uma série de fatores de risco, como variações macroeconômicas, crédito, liquidez do mercado secundário, tributação incidente sobre rendimentos e possíveis mudanças na legislação fiscal que afetem a isenção para cotistas pessoas físicas. A gestão é orientada por regras de boas práticas, vedações a conflitos de interesse e responsabilidades limitadas dos cotistas, com assembleias gerais para decidir matérias como substituição de prestadores ou alterações no regulamento, podendo ser realizadas por consulta formal.