Fato relevante · 18/12/2025

O JSRE11 (JS Real Estate Multigestão Fundo de Investimento Imobiliário), administrado pelo Banco J. Safra, realizou a integralização de cotas subordinadas do fundo JSRI em dezembro de 2025 como forma de adquirir indiretamente dois imóveis de qualidade localizados em São Paulo: o Work Bela Cintra, na Paulista, e o WT Morumbi Torre B, em Chucri Zaidan. Para isso, o JSRE transferiu uma fração de 46% de algumas unidades do ativo Tower Bridge, mantendo 61% deste imóvel em seu portfólio enquanto o JSRI passa a deter 39%. Com essa estrutura, o JSRE se torna detentor de 100% das cotas subordinadas do JSRI, que representam entre 20% a 25% do patrimônio do fundo, enquanto as cotas seniores são adquiridas por outros veículos da Safra Asset como o JS Renda Ativa (JSRA).

A tese de investimento apresentada pela gestora destaca que os dois imóveis estão sendo adquiridos significativamente abaixo dos valores de reposição e de transações comparáveis do mercado, com deságios de até 52% em relação ao custo de reposição. Os ativos apresentam cap rates elevados (10,4% para Work Bela Cintra e 10,7% para WT Morumbi), superiores aos de transações históricas similares, o que potencializa ganhos de capital. A operação envolve uma Renda Mínima Garantida de 60 milhões de reais para cobrir eventuais necessidades durante períodos de vacância, e a TIR real projetada é de aproximadamente IPCA mais 30%.

A operação impacta positivamente o portfólio do JSRE11 ao aumentar significativamente a diversificação: o número de inquilinos passa de 79 para 93, reduzindo riscos de concentração, enquanto a composição por setor de atuação se torna mais equilibrada. Além disso, com a liberação de caixa decorrente da operação, o fundo consegue quitar integralmente sua dívida existente (CRI Rochaverá indexada ao CDI), melhorando sua estrutura de capital. O cenário favorável do mercado de escritórios em São Paulo, com vacância em queda desde 2021 e preços médios atingindo os maiores patamares dos últimos dez anos, oferece oportunidades de valorização patrimonial adicional para o fundo no médio prazo.