No relatório de janeiro de 2026 do HGBS11, a gestora detalha a conclusão da troca de ativos em janeiro, com aquisição de 35% no Boulevard Shopping Bauru por R$ 91 milhões a cap rate de 10,25% e venda de 15% no Suzano Shopping por R$ 51 milhões a cap rate de 9,10%, resultando em cap rate de 9,3% na operação combinada, 1,15 p.p. superior na compra. Isso segue as quatro transações anteriores desde o segundo semestre de 2025, totalizando aquisições de R$ 402 milhões e vendas de R$ 114 milhões a cap rate consolidado de 9,5%, elevando a participação no Bauru para 9% na carteira contra 6% no relatório anterior de dezembro de 2025, enquanto Suzano cai para 2% e ParkShopping São Caetano entra com 6% a 8%.
A composição da carteira evolui para 20 shoppings em 15 cidades e seis estados, com ABL própria em 245,9 mil m² contra 241,8 mil m² em dezembro, 94,3% em ativos estratégicos, foco em São Paulo com 87%. Gráficos de pizza mostram redução no Jardim Sul para 15% de 18% em julho de 2025, Penha para 10% de 11%, e ganhos no Parque Dom Pedro para 9% com compra indireta de cotas de HPDP11 e PQDP11 por R$ 74 milhões a cap rate 9,60%, além de entrada da Multiplan como sócia no São Caetano.
Foi aprovada a 11ª emissão de cotas em 7 de janeiro, estimada em até R$ 665 milhões mais 15,68% de lote adicional, a R$ 20,84 por cota baseada no VP de novembro de 2025 mais 2,25% de custo de distribuição. Laudos de avaliação de novembro foram publicados para transparência.
Indicadores operacionais de dezembro de 2025 pelo portfólio atual mostram vendas por m² de R$ 2.093, alta de 2,6% ante dezembro de 2024 e 6,7% no ano versus 14.870 em 2024, NOI por m² de R$ 108,4 com +10,4% no mês e +8,6% no ano contra R$ 960 em 2024, vacância estável em 4,6% igual a novembro e ante 4,9% em dezembro de 2024, nível mais baixo desde 2019. No 4T25, vendas por m² subiram 3,7% ante 4T24 para R$ 4.795, NOI por m² +12,6% para R$ 281, custo de ocupação 8,9% com leve alta de 0,2 p.p., SSS +1,9%. Setor Abrasce teve vendas -0,8% nominal em dezembro de 2025, vacância mediana 3,9% ante 4,3% em novembro.
Resultado de janeiro de 2026 foi R$ 0,159 por cota com receita imobiliária de R$ 0,203, despesas de R$ 0,041 e prejuízo operacional de R$ 0,015 na venda Suzano compensado por FLIs, distribuindo R$ 0,160 ante R$ 0,153 e distribuição de R$ 0,150 em dezembro. Cota patrimonial em R$ 20,67 ante R$ 20,75, mercado R$ 20,00 estável, cotistas em 149.239 ante 144.640, valor de mercado R$ 2,6 bi.
Alavancagem em 15,9% dívida/PL com adição de CRI Bauru I (R$ 26,6 mi, CDI+1,75%) e Bauru II (R$ 65,6 mi, CDI+1,6%) em janeiro para a aquisição, totalizando saldos em CRIs como HGBS I R$ 98,5 mi a IPCA+8% e PSC R$ 120 mi a CDI+1,75%.
Gestora menciona tratativas avançadas para alienar ativos gerando ganhos não recorrentes a distribuir, mantendo foco em reciclagem para elevar rentabilidade, com laudos e indicadores refletindo portfólio atualizado.