A Cushman & Wakefield elaborou laudo de avaliação do Shopping West Plaza, localizado na Avenida Francisco Matarazzo S/N, em São Paulo/SP, para a gestora do HGBS11, com data de avaliação em 1º de novembro de 2025 e finalidade de divulgação conforme instrução CVM 472/08. O valor de mercado para venda do imóvel foi estimado em R$ 210.898.100,00, equivalente a R$ 5.890,53 por m², utilizando principalmente o método de capitalização da renda via fluxo de caixa descontado (DCF) no software ARGUS Enterprise, com período de análise de 10 anos e taxa de desconto de 11,25% a.a. A avaliação considera área bruta locável (ABL) de 35.552,88 m², área construída total de 119.436,12 m² em terreno de 18.811 m², 1.796 vagas de estacionamento e estado de conservação regular, com administração pela Soul Malls.
O shopping, inaugurado em 1993 e classificado como regional, apresenta mix consolidado com âncoras como Magazine Luiza, Renner e Riachuelo, vacância de 8,98% e inadimplência de 5,69% em 2025, fluxo médio mensal de veículos em torno de 57 mil e localização estratégica na zona oeste de SP, próxima à Arena Allianz Parque e metrô Barra Funda, em zoneamento ZM (Zona Mista). A análise SWOT destaca forças como tradição e proximidade com polos de negócios, mas fraquezas como trânsito intenso e concorrência do Bourbon Shopping. O cenário projetado assume crescimento real zero nos primeiros quatro anos para receitas e despesas, subindo para 1% e 0,5% a partir do quinto ano, refletindo condições de mercado de curto prazo.
O laudo inclui análise de mercado com transações recentes de shoppings (cap rates entre 7% e 12%), dados da ABRASCE (648 shoppings no Brasil, ABL total de 18,2 milhões m²) e segregação de valores (terreno 20%, construções 80%), com análise de sensibilidade mostrando faixa de R$ 190,7 milhões a R$ 235,6 milhões. Premissas extraordinárias limitam crescimentos reais ao histórico recente do ativo, sem premissas hipotéticas, e o documento segue normas ABNT NBR 14.653 e padrões RICS.