A CBRE elaborou relatório de valoração do Shopping Villa Lobos, localizado na Avenida das Nações Unidas, 4777, em Alto de Pinheiros, São Paulo, para o fundo HGBS11, com data de valoração em 30 de novembro de 2025. O imóvel tem área de terreno de 28.704 m², área construída de 101.382 m² e ABL de 28.368 m², com 1.804 vagas de estacionamento e bom estado de conservação geral. Inaugurado em 2000 e expandido em 2011, o shopping possui cinco pisos, mix diversificado com âncoras, semi-âncoras, megalojas, lazer e satélites, administrado pela ALLOS, e titulação assumida como regular sem pendências fiscais ou ambientais identificadas.
O desempenho operacional recente, de setembro de 2020 a agosto de 2025, mostra vendas declaradas crescendo de R$ 430 milhões para R$ 869 milhões anuais, receita bruta de R$ 38,5 milhões para R$ 90,6 milhões, com receita líquida distribuída nos últimos 12 meses em torno de R$ 234/m² de ABL. A vacância em agosto de 2025 era de 3%, com 97% de ocupação em 205 lojas. O mercado de shoppings no Brasil tem 657 unidades e 17,2 milhões m² de ABL, concentrados no Sudeste (53%), com transações recentes indicando cap rates entre 8% e 13% e recuperação pós-pandemia.
A valoração usou método de Fluxo de Caixa Descontado para 10 anos, sem inflação, com taxa de desconto de 9,75% a.a. e capitalização de 8,75% no 11º ano, baseado em histórico, contratos vigentes, vacância projetada em 3-4,1%, inadimplência de 1-1,5% e despesas como 4-4,5% da receita bruta efetiva. A opinião de valor de mercado para 100% do empreendimento é de R$ 899.800.000, com análise de sensibilidade variando de R$ 850 milhões a R$ 956 milhões conforme taxas. O relatório segue normas ABNT NBR 14.653, Red Book RICS e exigências CVM, com confidencialidade e limitações padrão.