A CBRE elaborou relatório de valoração do São Bernardo Plaza Shopping, localizado na Av. Rotary, 624, em São Bernardo do Campo/SP, para o fundo HGBS11, com data de referência em 30 de novembro de 2025. O valor de mercado estimado para 100% do empreendimento é de R$ 471.700.000, considerando o estado atual do imóvel, sem potenciais de expansão. A metodologia adotada foi o fluxo de caixa descontado de receitas e despesas projetadas por 10 anos, sem inflação, usando taxa de desconto de 10,75% a.a. e taxa de capitalização de 9,75% no 11º ano, modelado no software ARGUS Enterprise.
O shopping, inaugurado em 2012, tem ABL de 43.097,61 m² em terreno de 104.976,73 m², com 2.527 vagas de estacionamento (relação 1:17 por ABL) e bom estado de conservação. Administrado pela ALLOS, apresenta mix com âncoras em 32%, semi-âncoras em 16%, lazer em 13% e vacância de 5% em agosto de 2025. No último ano analisado (set/24 a ago/25), vendas médias foram R$ 1.127/m² nominais, receita bruta de R$ 53,2 milhões, receita líquida operacional de R$ 49,6 milhões e distribuída similar, com despesas operacionais em 5,8% da receita bruta.
O relatório detalha análise de mercado de shoppings, com estoque nacional de 17,1 milhões m² ABL concentrado no Sudeste (53%), concorrentes locais como Golden Square e Metrópole, e transações recentes com cap rates entre 8% e 13%. Premissas incluem ocupação crescente para 97%, inadimplência de 1-1,5%, vacância financeira mínima de 3-6,5% e crescimentos conservadores de 0,5% em aluguéis e vendas. Há extensas condições e limitações, como confiança em dados fornecidos, sem auditorias ambientais ou fiscais, e confidencialidade para uso exclusivo do HGBS11 conforme normas da CVM.