A CBRE elaborou relatório de valoração do Santana Parque Shopping, localizado na Rua Conselheiro Moreira de Barros, 2780, em Santana, São Paulo, para o fundo HGBS11, com data de referência em 30 de novembro de 2025. O imóvel, inaugurado em 2007, tem área de terreno de 30.139 m², construída de 62.267 m² e ABL de 25.884 m², distribuídos em quatro pisos com lojas, praça de alimentação, cinemas e 1.339 vagas de estacionamento. Está em bom estado de conservação, com mix de lojas incluindo 30% de âncoras, 25% de alimentação e 7% de vagas, administrado pela ALLOS.
O valor de mercado estimado para 100% do empreendimento é de R$ 340.200.000, calculado pelo método de Fluxo de Caixa Descontado por 10 anos, sem considerar inflação, com taxa de desconto de 10,50% a.a. e taxa de capitalização de 9,50% no 11º ano, usando software ARGUS. As projeções baseiam-se em dados históricos de setembro/2020 a agosto/2025, com vendas médias de R$ 1.329/m², receita bruta anual recente de R$ 37 milhões, vacância em queda para cerca de 7%, inadimplência negativa e despesas operacionais em 10% da receita bruta, resultando em receita líquida distribuída média de R$ 100/m².
O relatório analisa o mercado de shoppings no Brasil, com 657 unidades e 17 milhões m² de ABL concentrados no Sudeste (53%), destacando recuperação pós-pandemia, transações recentes como Plaza Sul e Pátio Higienópolis com cap rates de 9-10%, e concorrentes locais como Center Norte e Metrô Tucuruvi. Inclui avisos legais, limitações como ausência de medições in loco e premissas de titulação regular, sem considerar expansões ou riscos ambientais não informados.