A Cushman & Wakefield elaborou laudo de avaliação imobiliária do Shopping Praça da Moça, localizado na Rua Manoel da Nóbrega, 712, em Diadema/SP, para a Hedge Investments, com finalidade de divulgação conforme instrução CVM 472/08. A avaliação, datada de 30 de novembro de 2025 com inspeção em 22 de outubro de 2025, conclui valor de mercado para venda de R$ 412.167.100,00, ou R$ 13.319,26 por m², referente a 100% do imóvel, incluindo terreno de 20.665,90 m², área construída de 88.064,95 m² e área bruta locável de 30.945,20 m². O shopping regional, inaugurado em 2015 e administrado pelo Grupo AD, possui 1.200 vagas de carro e 80 de moto, com estado de conservação regular e idade aparente de 10 anos.
O método principal adotado foi a capitalização da renda via fluxo de caixa descontado (DCF), projetado por 10 anos a partir de janeiro de 2026 com software ARGUS Enterprise, considerando receita bruta potencial inicial de R$ 43 milhões, receita efetiva de R$ 41,5 milhões, despesas operacionais de R$ 3,8 milhões e fluxo de caixa inicial de R$ 35,6 milhões. Utilizou taxa de desconto de 10,50% a.a. e capitalização de 9,50% a.a., com crescimento real de receitas de 1% a partir do segundo ano e despesas de 0,5%, sem premissas extraordinárias ou hipotéticas. Análise SWOT destaca localização privilegiada próxima a terminal de ônibus e poupatempo, mas região em adensamento, e mercado de shoppings com cap rates entre 7% e 10%.
O método evolutivo complementou para segregação, atribuindo R$ 51,9 milhões ao terreno (R$ 2.509,79/m² via comparativos locais) e R$ 226 milhões às construções depreciadas, totalizando R$ 278 milhões antes de fator de comercialização. O laudo inclui análise regional otimista moderada para Diadema (população ~403 mil em 2025), concorrentes como Shopping Diadema (1,5 km), zoneamento ZMC compatível e transações recentes de shoppings com yields similares, reforçando a robustez da avaliação para o HGBS11.