A CBRE elaborou relatório de valoração do Shopping Penha, localizado na Rua Dr. João Ribeiro, 304, em Penha de França, São Paulo, para o fundo HGBS11, com data base em 30 de novembro de 2025. O imóvel, inaugurado em 1992 e expandido em 2004, tem área de terreno de 22.695,60 m², área construída de 98.275,58 m² e ABL de 30.370,44 m², com 1.407 vagas de estacionamento e bom estado de conservação. O valor de mercado estimado para 100% do empreendimento é de R$ 345.200.000,00.
A análise operacional mostra mix de 167 lojas, com 94% de ocupação em agosto de 2025, vacância de 6%, administração pela AD Shopping e receitas nos últimos 12 meses (set/24 a ago/25) incluindo aluguel mínimo de R$ 25,6 milhões, complementar de R$ 2,2 milhões, quiosques e merchandising de R$ 5,1 milhões, estacionamento de R$ 6,2 milhões, totalizando receita bruta efetiva de R$ 38,7 milhões após inadimplência negativa. Vendas declaradas cresceram para R$ 562,5 milhões no período, com receita líquida operacional média de R$ 94,60/m²/mês.
A valoração usou método de Fluxo de Caixa Descontado por 10 anos, sem inflação, taxa de desconto de 11% a.a. e capitalização de 10% no 11º ano, projetando absorção gradual de vacância para 4%, inadimplência de 0,5% e despesas como 4% da receita bruta efetiva. O relatório inclui análise de mercado de shoppings, com 657 unidades no Brasil e estoque de 17,2 milhões m² ABL, concorrentes locais como Internacional Shopping e transações recentes com cap rates de 9% a 13%, além de avisos legais e limitações.