A CBRE Brasil elaborou relatório de valoração do I Fashion Outlet Novo Hamburgo, localizado na BR 116 km 236, Novo Hamburgo/RS, para o fundo HGBS11, com data base em 30 de novembro de 2025. O empreendimento, inaugurado em 2013 e administrado pela Iguatemi, tem área de terreno de 176.708 m², construída de 45.962 m² e ABL de 19.988 m², com 1.300 vagas de estacionamento. O valor de mercado para 100% de participação foi estimado em R$ 266.700.000,00, considerando o estado atual sem potenciais de expansão.
O shopping apresenta bom estado de conservação, ocupação de 95% da ABL (com 5% vaga) e mix diversificado: satélites 43%, megalojas 23%, semi-âncoras 19%, entre outros. Nos últimos 12 meses até agosto de 2025, as vendas médias foram R$ 1.753/m², receita bruta anual R$ 27,3 milhões, receita líquida operacional R$ 24,2 milhões e distribuída R$ 22,2 milhões (R$ 91,68/m²/mês). A inadimplência caiu para 2,52% das receitas de aluguel, com despesas operacionais em torno de 9-14% da receita bruta.
A valoração usou método de Fluxo de Caixa Descontado por 10 anos, com taxa de desconto de 10,50% a.a., capitalização de 9,50% no 11º ano, sem inflação nas projeções, vacância mínima de 1-2,2%, inadimplência de 2,5% e crescimentos moderados em vendas e receitas. O relatório analisa mercado de shoppings (657 unidades no Brasil, 17,2 milhões m² ABL), concorrentes locais como Bourbon Novo Hamburgo e transações recentes com cap rates de 8-13%. Inclui avisos legais, limitações como ausência de medições in loco e premissas baseadas em dados fornecidos.