A CBRE elaborou relatório de valoração do Mooca Plaza Shopping, localizado na Rua Capitão Pacheco e Chaves, 313, no bairro Mooca, em São Paulo, para o fundo HGBS11, com data de referência em 30 de novembro de 2025. O imóvel tem área de terreno de 141.277 m², área construída de 94.115 m² e ABL de 42.679 m², com 2.525 vagas de estacionamento e bom estado de conservação geral. Inaugurado em 2011 e administrado pela ALLOS, apresenta ocupação de 96%, com mix diversificado incluindo 34% de âncoras, 26% de satélites, 14% de alimentação e 4% de vagas.
A valoração utilizou o método de Fluxo de Caixa Descontado para 10 anos, sem considerar inflação, com taxa de desconto de 9,75% a.a. e taxa de capitalização de 8,75% no 11º ano, modelado no software ARGUS Enterprise. Baseado em histórico de setembro/2020 a agosto/2025, o shopping mostrou vendas crescentes de R$ 523 milhões para R$ 1,07 bilhão anuais, receita bruta efetiva em torno de R$ 102 milhões nos últimos 12 meses (59% aluguel mínimo, 22% estacionamento), vacância média baixa (cerca de 4%) e inadimplência controlada em 0,04%. Despesas operacionais caíram para 7,6% da receita bruta.
O valor de mercado para 100% do empreendimento foi estimado em R$ 999,1 milhões, dentro de uma sensibilidade de R$ 944,5 milhões a R$ 1,060 bilhão dependendo das taxas. O relatório analisa o mercado de shoppings, com estoque nacional de 17,2 milhões m² ABL concentrado no Sudeste (53%), concorrentes locais como Central Plaza e Anália Franco, e transações recentes com cap rates entre 8% e 13%. Assume titulação regular, sem potenciais de expansão ou riscos ambientais identificados, sujeito a condições e limitações padrão.