A Cushman & Wakefield elaborou laudo de avaliação imobiliária do Shopping Jardim Sul, localizado na Rua Itacaiúna, 61, em Vila Andrade, São Paulo, para a gestora do HGBS11, com data de avaliação em 30 de novembro de 2025 e finalidade de divulgação conforme instrução CVM. O imóvel tem terreno de 23.165,77 m², área construída de 95.518,07 m² e área bruta locável de 28.721,42 m², com 1.818 vagas de estacionamento, inaugurado em 1990 e em estado de conservação regular, com idade aparente de 21 anos e vida remanescente de 39 anos. O valor de mercado para venda total é de R$ 576.516.700, equivalente a R$ 20.072,71 por m².
A avaliação usou principalmente o método da capitalização da renda por fluxo de caixa descontado, com projeção de 10 anos via software ARGUS Enterprise, considerando receita bruta potencial de R$ 59,6 milhões no primeiro ano, receita bruta efetiva de R$ 57,7 milhões, despesas operacionais de R$ 7,6 milhões, resultado líquido de R$ 50,1 milhões e fluxo de caixa antes de dívidas e impostos de R$ 42,9 milhões. As premissas incluem crescimento real de receitas de 0% nos três primeiros anos e 1% depois, despesas com alta de 0,5% após o terceiro ano, taxa de desconto de 10% a.a. e taxa de capitalização terminal de 9% a.a., sem inflação ou expansões futuras.
O shopping tem boa localização perto da Marginal Pinheiros, Avenida Giovanni Gronchi e estação de metrô Giovanni Gronchi, com mix de lojas como Renner, C&A e cinema UCI, vacância histórica baixa em torno de 2-3% e inadimplência variando até 5%. A análise inclui SWOT com forças em visibilidade e acesso, fraquezas em concorrentes próximos como Morumbi Town, mercado de shoppings com 648 unidades no Brasil e ABL nacional de 18,2 milhões m², além de segregação de valores com terreno em 22,6% (R$ 130,3 milhões) e benfeitorias em 77,4% (R$ 446,2 milhões).