A CBRE elaborou relatório de valoração do Goiabeiras Shopping, localizado em Cuiabá/MT e pertencente ao HGBS11, com data de referência em 30 de novembro de 2025. O imóvel tem área de terreno de 14.822 m², construída de 73.323 m² e ABL de 24.526 m², com 1.102 vagas de estacionamento e bom estado de conservação geral. Inaugurado em 1989 e expandido em 2013, o shopping possui cinco pisos, incluindo âncoras, praça de alimentação, cinemas e administração pela Soul Malls. A titulação foi assumida como regular, sem impactos no valor, e não foram consideradas expansões ou medições in loco.
O mix de lojas mostra 150 unidades, com 82% de ocupação em agosto de 2025, sendo 24% âncoras, 23% satélites e 18% vagas. As vendas declaradas cresceram para R$ 154 milhões nos últimos 12 meses (set/24 a ago/25), com média de R$ 492/m² ajustada pelo IPCA, impulsionadas por satélites e alimentação. Receitas brutas somaram R$ 5,3 milhões no período, com aluguel mínimo em 61% da composição, mas inadimplência de 23% e despesas operacionais elevadas (205% da receita bruta) resultaram em receita líquida distribuída negativa de R$ -14,82/m² mensais. Vacância histórica variou, com tendência de melhora.
A valoração usou método de Fluxo de Caixa Descontado por 10 anos, sem inflação, taxa de desconto de 13% a.a. e capitalização de 10,50% a.a., modelado no ARGUS Enterprise. Premissas incluem absorção gradual de vagas (vacância financeira de 30% no ano 1 caindo para 5%), inadimplência de 14% inicial para 5%, crescimentos em vendas de até 5% e despesas diversas decrescendo de 90% para 10% da receita bruta efetiva. No mercado de shoppings, com 657 unidades no Brasil (17,2 milhões m² ABL), concorrentes como Estação Cuiabá e Pantanal Shopping competem localmente, e transações recentes indicam cap rates de 9-11,5%. A opinião de valor de mercado para 100% é R$ 36,9 milhões, com faixa sensível de R$ 34,1 a 40 milhões.