A Capright Brasil preparou relatório de avaliação do Shopping Jaraguá Araraquara, localizado em Araraquara (SP), para o fundo HGBS11, que detém 25% do imóvel ao lado da Sol Invest (75%). O shopping, inaugurado em 2001, tem 21.098,80 m² de área bruta locável, 117 lojas, 1.135 vagas de estacionamento e terreno de 109.405 m². Atualmente com ocupação de 97% em 110 locatários, incluindo marcas como Outback, Coco Bambu, C&A e Cobasi, o empreendimento apresenta conservação entre novo e regular, estrutura de concreto armado e boa acessibilidade via Avenida Alberto Benassi, próxima à Rodovia Washington Luís.
A avaliação, datada de novembro de 2025, usou métodos da renda direta (capitalização) e fluxo de caixa descontado (DCF), sem considerar inflação. No DCF, aplicou taxa de desconto de 11%, cap rate de entrada de 9,5% e de saída de 10%, com comissão de venda de 2%, projetando receitas crescentes, vacância estável em 1% e NOI inicial de R$ 24,3 milhões. A capitalização direta indicou R$ 269 milhões para 100% do imóvel. O mercado de shoppings no Brasil mostra 648 unidades com 18,2 milhões m² de ABL, faturamento de R$ 198,4 bilhões em 2024 e vacância média de 8,39% no 2T25, com o Sudeste em 8,04%; o HGBS11 tem vacância de 2,9%, classificada como classe B.
A conclusão aponta valor de mercado de R$ 250 milhões para 100% do imóvel (R$ 11.849/m²) e R$ 62,5 milhões para a participação de 25% do HGBS11, priorizando o DCF pela capacidade de renda estável e upside em vendas (projetadas em R$ 15.630/m² no ano 1). O relatório segue normas ABNT NBR 14.653 e IVSC, com vistoria em dezembro de 2025 e premissas como renovação de 85% nos contratos e CAPEX inicial de R$ 4 milhões.