O GGRC11 é um fundo de investimento imobiliário de condomínio fechado com prazo indeterminado, administrado pela Vórtx Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários e gerido pela Zagros Capital Gestão de Recursos, com classe única de cotas negociadas na B3. Seu objeto principal é investir em imóveis comerciais prontos, em construção ou terrenos em todo o Brasil, priorizando locações atípicas como built to suit, retrofit ou sale and leaseback, ou venda para gerar renda e ganho de capital. A administradora detém a propriedade fiduciária dos ativos imobiliários e pode contratar consultores para análise, prospecção e gestão de contratos.
A política de investimentos exige avaliação independente dos imóveis, com critérios rigorosos para contratos de locação atípica, como prazo mínimo de 5 anos, rating A- ou superior do locatário, seguro patrimonial, pagamento de despesas pelo locatário e cap rate superior ao cupom médio da NTN-B de 10 anos mais 3%. Recursos não alocados em imóveis vão para outros ativos imobiliários, CRIs, LCIs, cotas de FIIs ou renda fixa, sem operações com derivativos. A taxa global é de 1,10% a.a. sobre patrimônio, com taxa de administração escalonada de 0,085% a 0,025% por faixa de PL (mínimo R$ 25 mil/mês ajustado por IPCA) e taxa de custódia de 0,015% a.a.
O fundo distribui no mínimo 95% dos lucros semestrais (regime de caixa), com possibilidade de antecipações mensais e reserva de contingência até 5% do PL. Novas emissões de cotas são permitidas até R$ 10 bilhões ajustados por IPCA, com preferência aos cotistas atuais. A assembleia de cotistas delibera sobre alterações, substituições de prestadores e liquidação, com quóruns qualificados. O tratamento tributário segue regras de FII, com alertas sobre perda de isenção de IR se cotistas concentrarem mais de 10% ou 30% em certos casos.