O relatório de julho de 2026 do GARE11 traz como principal novidade a conclusão, no fim do mês, da aquisição do galpão logístico Carrefour Itapevi, que já estava sinalizada como pipeline da 7ª emissão. O imóvel tem 34.286 m² de ABL, com 60% da área para armazenagem seca e 40% refrigerada (15% congelada), está 100% locado ao Grupo Carrefour por R$ 945.857/mês corrigidos pelo IPCA, e foi adquirido por R$ 119,81 milhões, pagos em duas parcelas: R$ 101,7 milhões à vista (já provisionados desde janeiro) e cerca de R$ 18 milhões com vencimento em julho de 2028 corrigidos pelo IPCA. A gestão destaca rentabilidade ponderada de dois dígitos nos cinco primeiros anos, acima do guidance, contrato típico com vencimento em dezembro de 2029 e interesse do Carrefour em estender o prazo e ampliar a área congelada. Essa compra se conecta à estratégia de reequilíbrio entre Logística e Renda Urbana que a gestão vem comunicando desde o início do ano, com tendência de maior peso logístico nos próximos ciclos.
Sobre a venda de 10 imóveis ao FII Riza Master (R$ 804,4 milhões, com lucro bruto de R$ 186,2 milhões), a novidade é que o Riza Renda Imobiliária Feeder encerrou sua emissão captando R$ 428 milhões, recursos que viabilizam o pagamento. A primeira liquidação da venda começa no próximo mês e a segunda está prevista para janeiro de 2027. O relatório deixa claro que a fotografia do portfólio ainda é provisória, pois a operação não foi concluída. É por isso que a concentração no Carrefour subiu de 38% para 41% da receita neste mês, já que as cinco lojas Atacadão vendidas ainda constam na carteira. A gestão reafirma que a redução da exposição ao grupo virá por duas frentes combinadas: a venda dos imóveis e o crescimento da base de ativos com outros inquilinos.
O guidance de dividendos foi mantido entre R$ 0,083 e R$ 0,090 por cota para os 12 meses de 2026, e em julho o fundo distribuiu R$ 0,083 por cota, yield anualizado de 12,1%. Em termos de carteira, o fundo passou a ter 34 imóveis (contra 33 no mês anterior), ABL de 498 mil m² (463,8 mil), WAULT de 9,4 anos (9,89), e a atipicidade caiu de 94% para 88%, reflexo do contrato típico do novo ativo Itapevi. A tipologia por receita mudou para 57% renda urbana, 36% logística e 7% escritórios (era 61%, 31% e 8%), mostrando o deslocamento anunciado em direção à logística. Em julho foram reajustados pelo IPCA (4,39%) os contratos das sete lojas Pão de Açúcar do portfólio. Vacância segue em 0%.
Na estrutura financeira, as disponibilidades consolidadas caíram levemente para R$ 1,022 bilhão (de R$ 1,038 bilhão), ainda cobrindo integralmente as obrigações, que subiram para R$ 851 milhões (de R$ 821 milhões) com a inclusão da segunda parcela do Itapevi, única obrigação não casada com contratos de aluguel (1,8% das disponibilidades). O patamar de alavancagem melhorou de -9% para -7% do ativo líquido de disponibilidades. O VP é de R$ 2,63 bilhões (R$ 9,11 por cota), P/VP de 0,90x e preço de fechamento de R$ 8,23 (R$ 8,17 no mês anterior). A base de cotistas cresceu de 535,5 mil para 547,1 mil, mantendo o TOP 1 em ganho de cotistas do IFIX desde dez/22, e a liquidez média diária foi de R$ 9,6 milhões (volume de R$ 220,8 milhões, contra R$ 12,3 milhões e R$ 257,4 milhões em junho). O spread sobre a NTN-B 2035 ficou em 3,98%. O relatório também incorporou novidades editoriais, como a linha do tempo e o organograma do fundo ampliados e a nova seção GARE na Mídia.