A Cushman & Wakefield elaborou laudo de avaliação imobiliária do Shopping Bonsucesso, localizado na Avenida Juscelino Kubitschek de Oliveira, 5308, em Guarulhos/SP, para o fundo FIGS11, com data de referência em 30 de novembro de 2025 e inspeção em 24 de outubro de 2025. O valor de mercado para venda do imóvel foi estimado em R$ 276.465.000,00, equivalente a R$ 9.453,29 por m², utilizando principalmente o método de capitalização da renda via fluxo de caixa descontado (DCF) no software ARGUS Enterprise, com taxa de desconto de 11,25% a.a. e taxa de capitalização de 10% a.a. O método evolutivo indicou R$ 348 milhões, mas o DCF prevaleceu para fins patrimoniais e de divulgação à CVM.
O shopping possui terreno de 87.932 m², área construída de 35.018 m² e área bruta locável (ABL) de 29.245 m², com 975 vagas de estacionamento (935 para carros e 40 para motos), estado de conservação regular, idade aparente de 17 anos e vida remanescente de 43 anos. Inaugurado em 2008 com expansões em 2015 e 2018, destaca-se por marcas acessíveis e foi eleito melhor outlet do Brasil pela Abrasce. A vizinhança é mista com indústrias, comércios e residências de padrão médio-baixo, acesso via avenidas Juscelino Kubitschek e Jorge Amado, próximo à Rodovia Dutra e ao Aeroporto de Guarulhos (9,4 km). Concorrentes incluem Pátio Guarulhos, Internacional e Parque Maia, a cerca de 17 km. Histórico mostra vacância de 9,63% e inadimplência de 1,52% em 2025, com fluxo mensal de até 511 mil pessoas e vendas crescentes.
No cenário adotado para 10 anos a partir de 2026, a receita bruta potencial inicia em R$ 28,5 milhões no ano 1, com crescimento real de 0% no primeiro ano e 1% depois, despesas operacionais em R$ 3,35 milhões (crescimento de 0,5% após o primeiro ano) e NOI de R$ 24 milhões. Análise SWOT aponta forças como acesso facilitado e marcas conhecidas, mas fraqueza na distância do centro de Guarulhos. O laudo segue normas ABNT NBR 14.653 e padrões RICS, com grau II de fundamentação, sujeito a premissas como ausência de ônus, dados fornecidos pelo cliente e sem análises jurídicas ou ambientais detalhadas.