Laudo de avaliação (conclusão de negócio) · 30/11/2025

A Cushman & Wakefield elaborou laudo de avaliação patrimonial do Parque Shopping Maia, ativo do fundo FIGS11, localizado na Avenida Bartolomeu de Carlos, 230, em Guarulhos/SP, com data de referência 30 de novembro de 2025. O valor de mercado para venda total foi estimado em R$ 246.009.600,00, ou R$ 7.338,95 por m² de área construída, utilizando principalmente o método de capitalização da renda via fluxo de caixa descontado (DCF) no software ARGUS Enterprise, com taxa de desconto de 11% ao ano e taxa de capitalização de 10%. A avaliação segue normas ABNT NBR 14.653 e padrões RICS, para fins de divulgação CVM e patrimoniais.

O shopping, inaugurado em 2014 com expansões em 2015 e 2018, ocupa terreno de 44.169,48 m², com área construída de 89.776,97 m² e área bruta locável (ABL) de 33.521,10 m², incluindo 900 vagas de estacionamento. Apresenta idade aparente de 11 anos e conservação regular, com mix de lojas como Renner, Riachuelo, C&A, Centauro e Cinépolis, praça de alimentação e áreas de lazer. A região tem boa acessibilidade em avenida de tráfego intenso, vizinhança mista residencial-comercial, zoneamento ZUD2 e sem competidores diretos próximos, embora distante de grandes centros urbanos.

O cenário projetado para 10 anos considera receita bruta potencial de R$ 30,7 milhões no primeiro ano, receita efetiva de R$ 29,1 milhões, despesas operacionais de R$ 9,1 milhões e fluxo de caixa inicial de R$ 18,6 milhões, com crescimento real nulo nos primeiros 5 anos e gradual depois. Análise SWOT destaca forças como localização e visibilidade, sem ameaças imediatas graves. O mercado de shoppings mostra transações recentes com cap rates entre 7% e 10%, e o Brasil tem 648 centros com ABL de 18,2 milhões m², faturamento de R$ 198,4 bilhões em 2024.