O laudo de avaliação patrimonial nº 30.391.049/1125, com data base em novembro de 2025, foi elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, referente ao Conjunto 114 no Edifício Palladio, localizado na Rua Fidêncio Ramos, 223, Vila Olímpia, São Paulo. O imóvel é um conjunto comercial de 110.890 m² de área privativa total e 232.076 m² construída, em edifício de 18 pavimentos com 25 anos de idade e conservação regular, equipado com elevadores, ar-condicionado central VRV e sistemas de segurança. A avaliação segue normas ABNT NBR 14653 e Instrução CVM 516, utilizando o método da renda por fluxo de caixa descontado (DCF), classificado como Grau II de fundamentação, com premissas de contrato de locação vigente até maio de 2029 e projeções de mercado para aluguéis em R$/m² inicial de 159,62 estabilizando em 185,76, vacância de 2,5% e vida útil remanescente de 46 anos.
A região de Vila Olímpia apresenta alta densidade, padrão econômico alto, boa infraestrutura urbana com metrô, shoppings e vias principais como Av. Juscelino Kubitschek, em contexto econômico de 2025 com crescimento moderado no Brasil (PIB projetado em 2,1%), juros elevados e mercado imobiliário de escritórios em ajuste seletivo por trabalho híbrido. As projeções consideram receitas de aluguéis corrigidos por FIGPM-FGV, despesas operacionais como condomínio, IPTU, gestão e inadimplência, impostos para PJ no lucro presumido (PIS/COFINS/IR/CSLL), fundo de reposição de ativos e custo de capital via CAPM com taxa inicial de 9,23% decrescendo para 7,89%, sem dívidas ou ônus assumidos.
No cenário Buy to Lease, o valor de mercado de compra e venda, conceito fair value, é de R$ 2.135.000,00 para o conjunto. Em simulações alternativas, no mercado aberto chega a R$ 1.896.000,00 e no contexto de FII a R$ 2.279.000, incorporando benefícios fiscais e despesas recorrentes de 0,90% ao ano sobre PL. O laudo enfatiza independência do avaliador, confidencialidade e que os resultados dependem de premissas como adimplência do locatário e condições macroeconômicas, sem garantias de performance futura.