O laudo de avaliação nº 30.391.046/1125, datado de novembro de 2025, foi elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, avaliando os conjuntos comerciais 71, 72 e 77 no Edifício Veranda Loft Office, localizado na Rua Ribeiro do Vale, 152, Brooklin, São Paulo. O imóvel tem área privativa total de 184,19 m² e área construída de 373,67 m², com 6 vagas de garagem, padrão construtivo superior, 19 pavimentos, idade de 11 anos e conservação regular. A finalidade é mensurar o valor justo para compra e venda, atendendo à Instrução CVM 516.
A metodologia adotada foi o método da renda, com análise por fluxo de caixa descontado (DCF), enquadrado no Grau II das normas ABNT NBR 14653. Considerou contrato de locação vigente até 2029, projeções de receitas de aluguéis (inicial R$ 39 mil/mês, evoluindo para R$ 166-205/m²), vacância estabilizada em 2,5%, despesas operacionais, impostos pelo lucro presumido e custo de capital inicial de 9,23% (beta 0,41). O diagnóstico de mercado aponta economia brasileira em crescimento moderado (PIB 2,5% em 2025), com setor de escritórios em ajuste por trabalho híbrido, demanda por imóveis bem localizados como este.
No cenário Buy to Lease, o valor de mercado de compra e venda é R$ 4 milhões. Em mercado aberto, sem contrato atual, cai para R$ 3,48 milhões; no contexto de FII, com benefícios fiscais, sobe para R$ 4,26 milhões. O laudo ressalva independência do avaliador, premissas como imóvel livre de ônus e dados fornecidos pela gestora, sem garantias de performance futura.