A Consult Soluções Patrimoniais elaborou laudo de avaliação para os conjuntos comerciais 11 e 12 do Edifício Flórida, localizado na Rua Flórida, 1738, bairro Berrini, São Paulo, pertencentes ao FATN11. O imóvel tem área privativa total de 333,74 m², área construída de 643,76 m² e 6 vagas de garagem, com unidades unificadas em bom estado de conservação apesar da idade de 42 anos do edifício de padrão médio. A finalidade é mensurar o valor justo de mercado de compra e venda, com data base em novembro de 2025, atendendo à Instrução CVM 516 para fundos imobiliários.
A metodologia adotada foi o método da renda, via fluxo de caixa descontado (DCF), classificado como Grau II pelas normas ABNT NBR 14653, considerando contrato de locação vigente até 2029 (aluguel inicial de R$ 46.072,61, reajustado por FIGPM-FGV) e projeções de mercado posteriores com ocupação inicial de 100%, vacância estabilizada em 2,5% e unitário de aluguel inicial de R$ 124,65/m² evoluindo para R$ 145,06/m². A região Berrini apresenta uso misto de alto padrão, boa infraestrutura urbana, tráfego médio-alto e proximidade a shoppings e vias principais como Av. das Nações Unidas. O custo de capital inicial foi de 9,23% a.a., caindo para 7,89% a.a.
No cenário buy to lease, o valor de mercado é de R$ 5.013.000. Em contexto de mercado aberto, sem contrato atual, o valor cai para R$ 4.546.000, e no cenário FII, com benefícios fiscais mas despesas recorrentes de 0,90% a.a. sobre o PL, chega a R$ 5.345.000. O diagnóstico de mercado aponta recuperação moderada da economia brasileira em 2025 com juros elevados impactando imóveis comerciais, e o setor de escritórios em ajuste com demanda por ativos bem localizados. O laudo inclui premissas como imóvel livre de ônus, dados fornecidos pela gestora e independência do avaliador, sendo confidencial e sem garantias de performance futura.