O laudo de avaliação patrimonial, elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais com data base em novembro de 2025, refere-se aos conjuntos comerciais 301 a 312 e 12 vagas de garagem no Edifício Trade Tower Service & Business, localizado na Rua Helena, 218, Vila Olímpia, São Paulo/SP, pertencente ao FATN11. O imóvel possui área privativa total de 469,765 m² e área construída de 1.025,812 m², com padrão construtivo médio, idade aparente de 31 anos e conservação regular no edifício, mas novo e mobiliado nos conjuntos. A finalidade é mensurar o valor justo para compra e venda, considerando uso comercial em região de alta densidade e bom infraestrutura, com acesso a avenidas principais e polos como Shopping Vila Olímpia.
A metodologia adotada foi o Método da Renda, via Fluxo de Caixa Descontado (DCF), enquadrado no Grau II das normas ABNT NBR 14653, com análise de conjuntura econômica mundial, brasileira e imobiliária local, que aponta crescimento moderado em 2025 e estabilidade seletiva para escritórios em 2026. As projeções consideram contrato de locação vigente até 2029 (aluguel inicial de R$ 76.755 mensais, reajuste FIGPM), vacância estabilizada em 2,5%, despesas operacionais, reinvestimentos e custo de capital inicial de 9,23% (beta 0,41) caindo para 7,89%. O diagnóstico de mercado classifica o setor como normal, com oferta e demanda médias.
O valor de mercado de compra e venda no cenário Buy to Lease resulta em R$ 8.705.000. Em contexto de mercado aberto, sem contrato vigente, o valor é R$ 8.086.000, e para estrutura de FII, considerando isenções fiscais e despesas recorrentes de 0,90% a.a., chega a R$ 9.283.000. O laudo enfatiza independência do avaliador, premissas como imóvel livre de ônus e obediência a CVM 516, sem garantias sobre dados fornecidos ou cenários futuros, e é sigiloso para fins contábeis do FATN11.