O laudo de avaliação do FATN11 avalia conjuntos comerciais no Edifício Gold Center, na Rua Arizona, 1.426, bairro Berrini, São Paulo, com área privativa total de 1.077,66 m² e construída de 2.205,58 m², incluindo 28 vagas de garagem. O imóvel tem padrão médio, idade aparente de 35 anos e conservação regular, localizado em região de alta densidade com boa infraestrutura, próximo a metrô e avenidas principais. A finalidade é mensurar o valor justo de mercado de compra e venda, atendendo à Instrução CVM 516 para propriedades de investimento.
A metodologia adotada é o método da renda, com fluxo de caixa descontado (DCF), enquadrado no grau II de fundamentação pela NBR 14653. Considera contratos de locação vigentes até 2029/2030, projeções de aluguéis de mercado (inicial R$ 149/m², estabilizado R$ 174/m²), vacância crescente de 0% para 2,5% e despesas operacionais, impostos pelo lucro presumido e reinvestimentos. O valor de mercado no cenário buy to lease é R$ 18.999.000, com custo de capital inicial de 8,95% e final de 7,67%, vida útil remanescente de 39 anos.
No contexto de mercado aberto, o valor cai para R$ 17.264.000, sem contratos atuais e maior vacância inicial. Para estrutura de FII, considerando isenções fiscais e despesas recorrentes de 0,9% ao ano mais iniciais de R$ 569.970, o valor sobe para R$ 20.217.000. O mercado de escritórios em 2025 mostra ajuste com vacância em ativos obsoletos, mas demanda por bem localizados como este, em cenário econômico de juros elevados e recuperação moderada.