O laudo de avaliação nº 30.391.036/1125, com data base em novembro de 2025, foi elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, avaliando o Conjunto 51 no Edifício Beira Rio, localizado na Rua Beira Rio, 57, Vila Olímpia, São Paulo. O imóvel é um conjunto comercial de 286,13 m² privativa e 554,97 m² construída total, com 6 vagas de garagem, em edifício de 15 pavimentos, padrão construtivo superior, idade aparente de 41 anos e conservação regular. A finalidade é mensurar o valor justo para propriedades de investimento, atendendo à Instrução CVM 516.
A metodologia adotada foi o Método da Renda, via Fluxo de Caixa Descontado (DCF), enquadrado no Grau II pelas normas ABNT NBR 14653, considerando contrato de locação vigente até outubro de 2028 (aluguel mensal corrigido de R$ 39.186,25, índice IGP-M), projeções de mercado pós-contrato (unitário inicial R$ 134,20/m², estabilizado R$ 156,19/m², vacância estabilizada 2,5%), despesas operacionais, impostos para PJ no lucro presumido e custo de capital Ke inicial de 9,45% (Beta 0,43 + prêmios). O diagnóstico de mercado destaca recuperação moderada da economia brasileira em 2025, com juros elevados impactando imóveis comerciais, mas resiliência em escritórios de alto padrão na região.
No cenário Buy to Lease, o valor de mercado de compra e venda é R$ 4.487.000,00. Em contexto de mercado aberto, chega a R$ 4.203.000,00, e para estrutura de FII, R$ 4.784.000,00, beneficiado por isenções fiscais menos custos recorrentes de 0,90% a.a. sobre PL. O laudo ressalva independência do avaliador, premissas como imóvel livre de ônus e dados fornecidos pela gestora como verdadeiros, sem garantias de performance futura, e é confidencial.