O laudo de avaliação número 30.391.031/1125, com data base em novembro de 2025, foi elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, avaliando três conjuntos comerciais (11, 12 e 51) no Edifício Atrium VIII, localizado na Rua Fidêncio Ramos, 213, Vila Olímpia, São Paulo. Cada conjunto tem área privativa de 291,46 m² e área construída total de 591,49 m², incluindo 7 vagas de garagem, totalizando para os três R$ 12.396.000,00 como valor de mercado de compra e venda. O objetivo é mensurar o valor justo conforme normas ABNT NBR 14653 e Instrução CVM 516 para propriedades de investimento.
O edifício tem 12 pavimentos, padrão construtivo superior, estrutura de concreto armado, fachada em pele de vidro, idade aparente de 19 anos e estado de conservação regular, com elevadores Thyssenkrupp, ar-condicionado central VRV e sistemas de segurança completos. As unidades estão em estado novo, com acabamentos como carpete, porcelanato, gesso e esquadrias de alumínio, e incluem estações de trabalho, copa e sanitários. A região apresenta infraestrutura urbana desenvolvida, com mercado de imóveis concorrentes em nível normal/médio de oferta e demanda.
A metodologia adotada foi o método comparativo direto de dados de mercado, com análise de 8 imóveis semelhantes na Vila Olímpia e Berrini, aplicando fatores como oferta (desconto de 10%), padrão construtivo, depreciação, vagas, proporção de áreas e localização, resultando em unitário saneado de R$ 14.175,44/m² por conjunto. O diagnóstico de mercado indica economia brasileira com crescimento moderado em 2025, juros elevados impactando o setor imobiliário comercial, que segue seletivo, com grau de fundamentação II e precisão III. O laudo ressalva independência do avaliador, ausência de análise legal ou ambiental, e confidencialidade.