O laudo de avaliação patrimonial do FATN11 avalia dois conjuntos comerciais (nº 11 e 31) no Edifício Brasif, localizado na Rua Luigi Galvani, 146, bairro Berrini, São Paulo, com data base em novembro de 2025. Cada unidade tem 319,10 m² de área privativa e 659,80 m² construída, incluindo 5 vagas de garagem, em prédio de padrão superior com 13 pavimentos, idade aparente de 30 anos e conservação regular, equipado com ar-condicionado central, elevadores e sistemas de segurança. A região é de alto padrão econômico, com alta densidade, boa infraestrutura urbana e proximidade de shoppings e estações de transporte.
A avaliação usa o método da renda direta, via fluxo de caixa descontado (DCF), com grau II de fundamentação conforme normas ABNT NBR 14653, considerando contratos de locação vigentes até 2028/2029 com locatários adimplentes, reajustes por índices como FIGPM-FGV e FIPCA, e projeções de mercado para aluguéis iniciais de R$ 144,47/m² evoluindo para R$ 168,13/m² estabilizado, com vacância crescente de 0% para 7% ao fim da vida útil de 43 anos remanescentes. Inclui despesas operacionais, impostos sobre receitas, reinvestimentos por depreciação e custo de capital inicial de cerca de 9,1-9,2% caindo para 7,7%, em contexto de economia brasileira moderada (PIB projetado em 2,5% para 2025) e mercado de escritórios seletivo com vacância em ativos obsoletos.
O valor de mercado de compra e venda no cenário buy to lease é de R$ 10.460.000 totais (R$ 5.221.000 para CJ-11 e R$ 5.239.000 para CJ-31). No mercado aberto, chega a R$ 10.050.000, e no contexto de FII, a R$ 11.113.000, todos equiparados ao valor justo para fins contábeis conforme CVM 516, com ressalvas sobre premissas como ausência de ônus e cumprimento de contratos, sem garantia de performance futura.