O laudo de avaliação do FATN11 avalia os conjuntos comerciais 111, 112, 113 e 114 no Edifício The Taj Office Tower, localizado na Rua Casa do Ator, 1.117, Vila Olímpia, São Paulo, com área privativa total de 442,18 m² e 12 vagas de garagem. O imóvel, de padrão superior e 17 anos de idade, está em bom estado de conservação e é usado para fins comerciais, com infraestrutura completa como ar-condicionado central, elevadores e segurança avançada. A avaliação, com data base em novembro de 2025, visa mensurar o valor justo para compra e venda, atendendo à Instrução CVM 516, e considera o imóvel como propriedade para investimento do fundo.
A metodologia adotada foi o método da renda, via fluxo de caixa descontado (DCF), enquadrado no grau II de fundamentação pela NBR 14653, com análise de conjuntura econômica mundial e brasileira moderada, juros elevados e mercado imobiliário seletivo para escritórios de alto padrão. Foram projetados fluxos com base em contratos de locação vigentes (até 2028-2030, reajustes por IPCA e FIGPM-FGV), aluguéis de mercado iniciais de R$ 166-167/m² evoluindo para R$ 193-194/m², vacância estabilizada em 2,5%, despesas operacionais, inadimplência e fundo de reposição de ativos. O custo de capital (Ke) inicial varia de 9,12% a 9,23%, caindo para 7,67% no residual, calculado por CAPM com taxa livre de risco de NTN-B.
O valor de mercado no cenário buy to lease é de R$ 9.143.000 (CJ 111/113/114: R$ 7.026.000; CJ 112: R$ 2.117.000). No mercado aberto, sem contratos, cai para R$ 8.253.000, e no contexto de FII, com benefícios fiscais mas custos de estruturação, sobe para R$ 9.712.000. O laudo ressalta independência do avaliador, premissas como imóvel livre de ônus e obediência a normas ambientais, e alerta que os valores dependem de cenários econômicos e projeções, sem garantia de performance futura.