O laudo de avaliação nº 30.391.025/1125, com data base em novembro de 2025, foi elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, avaliando os conjuntos comerciais 151 e 152 unificados no Edifício Nações Unidas, localizado na Avenida das Nações Unidas, 11.857, bairro Berrini, São Paulo. O imóvel tem área privativa total de 509,60 m² e construída de 1.066,14 m², em prédio de 16 pavimentos com padrão construtivo superior, idade aparente de 33 anos e conservação regular, mas os conjuntos estão em estado novo, com mobiliário e benfeitorias de alto padrão incluindo ar-condicionado VRF, piso elevado, cabeamento estruturado e divisórias em vidro. A região é de alta densidade, padrão alto, com ótima infraestrutura urbana, próximo a metrô Berrini, CPTM e vias principais como Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini.
A avaliação usou o método da renda via fluxo de caixa descontado (DCF), enquadrado no Grau II das normas ABNT NBR 14653, atendendo à Instrução CVM 516 para mensuração de valor justo de propriedades para investimento. No cenário Buy to Lease, considerando contrato vigente de aluguel de R$ 88.108 mensais (até março/2027, reajuste anual por IPCA, locatário adimplente), projeções de receitas com unitário inicial de R$ 149,53/m² evoluindo para R$ 174,02/m² estabilizado, vacância de 2,5%, despesas operacionais, inadimplência, gestão, fundo de reposição de ativos e custo de capital inicial de 9,45% (via CAPM com beta 0,43 e prêmio liquidez), o valor de mercado de compra e venda é R$ 8.710.000.
Em cenários alternativos, sem o contrato atual (mercado aberto), o valor cai para R$ 8.044.000, e no contexto FII com isenções fiscais mas despesas recorrentes de 0,90% a.a. e iniciais de R$ 392.940, sobe para R$ 9.320.000. O avaliador declara independência, sem interesse no imóvel ou fundo, assumindo dados fornecidos como verdadeiros (matrículas, IPTU, contratos), imóvel livre de ônus e em conformidade legal/ambiental, com ressalvas de que resultados dependem de premissas econômicas e de mercado, sem garantia de performance futura.